Giật mình với những con số thực tế của thị trường bất động sản
28/03/2013 22:19:00 Lượt xem: 12
Trong số hơn 50 ngàn tỷ đồng BĐS tồn kho của 12 doanh nghiệp niêm yết, có tới 99,2% là BĐS đang xây dựng dở dang và vỏn vẹn chưa tới 1% là BĐS hàng hóa.
Thực tế có bao nhiêu căn hộ đang bán ra thị trường?
Theo nghiên cứu của Dragon Capital, tổng bất động sản tồn đọng của cả Hà Nội và Tp.HCM lên tới 70.000 căn hộ. Trong khi theo con số thống kê chưa đầy đủ của 44 tỉnh thành, tính tới 30/8/2012 là 16.469 căn hộ chung cư, 4.116 nhà thấp tầng và 1,6 triệu m2 đất nền, với tổng giá trị tồn kho hơn 40 ngàn tỷ đồng.
Tuy nhiên, thực tế thời gian qua báo chí đã liên tục phản ánh nhiều dự án chỉ mới khởi công phần móng mà chưa xây dựng lên, hoặc bỏ hoang khi đã được cấp phép, động thổ khởi công xây dựng.
Những dự án này vẫn được tính vào hàng tồn kho vì đã khởi công và nhiều dự án đã bán sản phẩm dưới dạng chi trả theo tiến độ. Cũng chính vì thế, con số hàng tồn kho bị đẩy lên cao chóng mặt so với số lượng căn hộ thực tế đã sẵn sàng bán ra.
Dự án vẫn bán ra dưới dạng thu tiền theo tiến độ, một số dự án được chủ đầu tư mang đi thế chấp, số lượng lớn hàng chưa xây dựng xong vẫn được kê khai hàng tồn kho và đẩy áp lực giải cứu thị trường bất động sản ngày càng lên cao. Trong khi đó, nhiều người dân thực tế vẫn khó chọn cho mình một sản phẩm ưng ý khi nhiều căn hộ chào bán vẫn đang xây dở dang.
Theo thống kê của Dân trí với 12 doanh nghiệp bất động sản lớn nhất trên hai sàn niêm yết, tới cuối năm 2012, các doanh nghiệp này tồn kho bất động sản tới hơn 50,1 ngàn tỷ đồng, tăng gần 13 ngàn tỷ so với cuối năm 2011.
Tuy nhiên, trong hơn 50,1 ngàn tỷ đồng kia có tới hơn 49,7 ngàn tỷ đồng là bất động sản đang xây dựng dở dang. Chỉ có hơn 380 tỷ đồng là hàng hóa bất động sản tồn kho, đây là những mặt hàng đã xây dựng xong chờ bán.
Trong số hàng chục ngàn tỷ bất động sản xây dựng dở dang như vậy, nhiều dự án mới chỉ khởi công phần móng, giải tỏa mặt bằng hoặc xin cấp phép xây dựng. Những dự án như vậy hoàn toàn có thể chuyển đổi mục đích sử dụng để đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân, nhằm giải tỏa hàng tồn kho.
Nhiều chuyên gia cũng đã đề nghị cho phép các doanh nghiệp chuyển đổi công năng dự án sang nhà xã hội, nhà thu nhập thấp hoặc chia nhỏ căn hộ để phù hợp với sức mua của thị trường.
Điều này cũng phù hợp với những số liệu mà Dân trí đã phản ánh ở trên, vì các dự án hầu hết đều đang nằm ở dạng xây dựng dở dang, hoàn toàn có thể chuyển đổi mục đích sử dụng.
Giá nhà có thể giảm về mức nào?
Theo Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, “quá trình điều chỉnh trên thị trường bất động sản có khả năng còn kéo dài do không ít các doanh nghiệp bất động sản vẫn găm giá đề chờ một sự ‘giải cứu’ từ phía Nhà nước. Tuy nhiên, đây là kỳ vọng hoàn toàn sai lệch, vì với quy mô hiện nay của nợ xấu trên thị trường bất động sản, Nhà nước không đủ khả năng giải cứu, kể cả nếu muốn”.
Mặc dù vậy, việc các doanh nghiệp giảm giá tới mức nào cũng là một vấn đề đáng bàn. Bởi nếu giảm giá quá thấp, các doanh nghiệp sẽ không có lợi nhuận, dẫn tới lực cung ra thị trường sẽ ngày càng yếu ớt. Các dự án đang xây dựng dở dang sẽ phải dừng lại hoặc phá sản, người mất tiền lại chính là người dân mua nhà theo tiến độ và ngân hàng cho vay.
Đồng thời, nếu các doanh nghiệp bất động sản phải hủy bỏ dự án và trả lại tiền cho người mua nhà theo tiến độ, nhiều doanh nghiệp sẽ phải hồi tố một lượng không nhỏ doanh thu và lợi nhuận đã hạch toán theo tỷ lệ phần trăm hoàn thành công trình.
Theo một báo cáo của Turner & Townsend, chi phí xây dựng một khu căn hộ cao tầng tại Việt Nam hơn 16 triệu đồng/m2 vào năm 2011, tương đương 794 USD/m2. Con số này thấp hơn nhiều so với Australia là 2.467 USD/m2, tại Singapore là 2.145 USD/m2 song cao hơn chi phí tại Malaysia là 655 USD/m2 và Trung Quốc là 620 USD/m2.
Con số này đã cao hơn so với năm 2010 là 14,3 triệu đồng/m2, trong khi tại năm 2008 chi phí trung bình chỉ 11,4 triệu đồng/m2. Điều này xảy ra khi trong mấy năm trở lại đây, nước ta liên tục có mức lạm phát cao, đẩy chi phí nguyên liệu xây dựng cũng tăng cao.
Trong khi đó theo số liệu của Bộ xây dựng, nửa đầu năm 2011, có tới 40% căn hộ được chào bán với giá hơn 30 triệu đồng/m2.
Như vậy, thực tế trung bình một căn chung cư có giá từ 17-18 triệu đồng/m2 thì doanh nghiệp đã có lãi. Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, đây là một mức giá tương đối phù hợp cho nhiều người có nhu cầu mua nhà tại Việt Nam.
Bài viết được trích dẫn nguyên văn từ nguồn tham khảo (nếu có). Vui lòng Liên hệ với chúng tôi để báo cáo sai sót.
Tin khác
Lần đầu tiên, đại diện Chính phủ đề cập đến cụm từ “vỡ trận”. Tuy nhiên, cụm từ được đặt trong một tâm thế nỗ lực để các giải pháp duy trì thế trận tài chính – kinh tế - bất động sản (BĐS) vẫn vẹn nguyên phát huy hiệu dụng…
Mặt bằng thiết kế chung cư CT11 Kim Văn Kim Lũ mà chủ đầu tư đang mở bán chỉ phản ánh thông tin căn hộ từ tầng 2 đến tầng 39. Tuy nhiên, sàn giao dịch BĐS Mường Thanh, đơn vị thực hiện giao dịch của chủ đầu tư dự án lại chào bán đến tầng 40. Còn theo hồ sơ thiết kế dự án khu đô thị Kim Văn Kim Lũ (Golden silk), các tòa nhà chung cư cao tầng tại dự án này có tầng cao 36 tầng và 38 tầng, có 1 tòa cao 40 tầng nhưng không phải khu đất do Xí nghiệp tư nhân xây dựng số 1 Lai Châu đang xây dựng.
Liên minh các sàn bất động sản G5 cho biết chung cư Spring Home (số 326 Lê Trọng Tấn- Hà Nội), Tổng công ty 36- Bộ Quốc Phòng là chủ đầu tư sẽ chính thức mở bán vào đầu tháng 4 với mức giá gần 20 triệu đồng/m2.
-
Doanh nghiệp bất động sản vượt khó bằng "nghề tay trái”
Trong bối cảnh khó khăn, nhiều DN hành nghề tay trái để chờ thời nhưng mở ra nhiều hướng đi có triển vọng…
-
“Giải cứu” bất động sản bắt đầu từ đâu?
Hàng loạt những động thái nhằm cứu vãn tình hình trầm lắng của thị trường bất động sản (BĐS) đã không mang lại kết quả như mong muốn. Chuyện “đóng thuế lãi suất tiết kiệm” khiến dư luận bức xúc, một lần nữa cho thấy, những hiến kế thiết thực để giải vây cho thị trường, đang ngày một cạn kiệt.
-
Khốn khổ vì dự án “trùm mền”
Trong lúc khách hàng phải ở nhà thuê và tiền đã nộp đủ cho chủ đầu tư theo đúng cam kết hợp đồng với mong mỏi nhận nhà để chấm dứt cảnh ở thuê, dự án lại “trùm mền”, không biết bao giờ khởi công lại. Đó là tình cảnh của không ít khách hàng mua dự án chung cư hiện nay ở TPHCM.
- Hậu quả những căn hộ “khủng”
Từng gây sốt trên thị trường và được các nhà đầu tư đổ xô săn đón, nhưng nhiều dự án BĐS hiện nay lại đang “hành” khách hàng khóc ròng vì chậm tiến độ, ngừng thi công, thậm chí phải đóng thêm một khoản tiền khổng lồ để tiếp tục đeo đuổi. Theo nhiều chuyên gia BĐS, trong năm 2013, việc khiếu kiện, tranh chấp sẽ vẫn tiếp tục kéo dài.
- Chọn hướng đi phù hợp thực tế
Bức tranh thị trường bất động sản hiện tại không thật sự bế tắc. Nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn phát triển tốt khi chọn những hướng đi phù hợp với bối cảnh và nhu cầu thật sự của thị trường.