Miếng bánh không dễ ăn
Việc khai trương quần thể TTTM và vui chơi giải trí trong lòng đất lớn nhất châu Á tại khu đô thị Royal City (Hà Nội) đã trở thành sự kiện nổi bật trên thị trường BĐS cuối tháng 7.
| Trong nửa cuối năm 2013, dự kiến có thêm 17 dự án TTTM đi vào hoạt động với gần 500.000m2 diện tích mới. Cộng với 750.000m2 sàn đã có, nguy cơ “vỡ trận” của phân khúc TTTM hoàn toàn có thể diễn ra. |
Nổi bật không chỉ vì đây là quần thể TTTM và vui chơi giải trí đầu tiên tại Việt Nam phát triển theo mô hình Mega Mall chuẩn quốc tế với diện tích lên tới 230.000m2, có nhiều hạng mục mới lạ như công viên nước trong nhà, sân băng… mà bởi việc này càng làm cho sự cạnh tranh trên phân khúc TTTM-mặt bằng bán lẻ trở nên khốc liệt hơn.
Từ cách đây nhiều năm, TTTM-mặt bằng bán lẻ được giới chuyên gia đánh giá là “con gà đẻ trứng vàng”, bởi nhu cầu ngày một tăng cao của người dân.
Tuy nhiên, thực tế không dễ dàng như dự báo. TP Hà Nội đã từng thừa nhận thất bại cay đắng khi tiến hành chuyển đổi chợ truyền thống thành TTTM. Cho đến nay, Hàng Da Galleria đang tạm thời đóng cửa để tu bổ, chuyển đổi, TTTM Cửa Nam diễn biến không khả quan nếu không muốn nói là èo uột.
Chủ đầu tư dự án TTTM Chợ Mơ là CTCP Phát triển thương mại Vinaconex mới đây đã quyết định lùi ngày khai trương TTTM này do lượng quầy hàng được lấp đầy thấp hơn so với dự kiến. Chưa hết, TTTM Ô Chợ Dừa cao 7 tầng ở trong tình trạng… bỏ hoang từ tầng 2, TTTM Thanh Trì cao 9 tầng cũng cửa đóng then cài tương tự.
Chiến lược sai lầm trên đã để lại nhiều “trái đắng” cho chủ đầu tư. Trong khi đó các tiểu thương phản đối bỏ chợ xây dựng TTTM vì cho rằng nó chỉ mang lại lợi nhuận chủ yếu cho nhà đầu tư.
Theo báo cáo của Savills, cuộc chiến cam go của TTTM-mặt bằng bán lẻ đang lan tỏa khắp Hà Nội. 3 siêu thị điện máy tại Ba Đình, Hà Đông và Đống Đa phải đóng cửa. Một TTTM lớn là Parkson Keangnam Land Mark Tower (Phạm Hùng, Từ Liêm) đang hoạt động khó khăn.
Nhiều dự án TTTM phải hoãn vô thời hạn như Ciputra Hanoi Mall trong khuôn viên dự án Ciputra Hanoi (quận Tây Hồ). Khởi công từ cuối năm 2010, sau khi hoàn thành phần hầm móng, dự án bỏ hoang cho đến nay.
Đây là khu TTTM có diện tích thiết kế lớn nhất Hà Nội (130.000m2), do Tập đoàn Ciputra (Indonesia) làm chủ đầu tư. Chưa hết, áp lực lên các TTTM sẽ ngày càng lớn khi khi quý II-2013 có thêm 4 siêu thị gia nhập thị trường, nâng tổng số diện tích TTTM lên hơn 750.000m2.
Kẻ ở lắm, người đi cũng nhiều
Có thể nói, khó khăn nhất của các chủ đầu tư TTTM là giữ chân khách thuê. Thống kê của CBRE cho thấy công suất thuê trung bình của khu vực trung tâm Hà Nội đã giảm 2,7% trong quý II-2013, tỷ lệ này ở ngoại thành là 3,8%.
Chỉ có 62 cửa hàng mở thêm tại các TTTM trong quý II và con số cửa hàng đóng cũng xấp xỉ với 60 cửa hàng. Nếu so với tỷ lệ 121 mở/172 đóng trong quý I, rõ ràng trong nửa đầu năm 2013, tỷ lệ cửa hàng phải đóng cửa chiếm đa số. Một câu chuyện được nhắc đến nhiều trong thời gian gần đây đó là gần cầu vượt Ngã Tư Sở, các gian hàng trong TTTM Mipec Tower đã lặng lẽ thu dọn.
 |
| TTTM Chợ Mới phải lùi ngày khai trương vì lượng quầy hàng lấp đầy ít. |
Theo đó, 20.000m2 mặt bằng bán lẻ của dự án này sẽ bị Lotte thâu tóm và nhà bán lẻ của Hàn Quốc này sẽ chính thức công bố siêu thị đầu tiên của họ tại Hà Nội trong quý I-2014. Đây là một trong những dự án nằm trong chiến dịch đầu tư 60 siêu thị, TTTM của Lotte vào thị trường Việt Nam đến năm 2020.
Và câu chuyện của Mipec Tower sau khi được “thay máu” sẽ trở thành diễn biến đáng để mong chờ trong phân khúc mặt bằng bán lẻ. Bởi trước đó, dưới cái tên Pico Mall, TTTM này đã không thu nhận được thành công như mong đợi và phải tiến hành đổi tên 1 năm sau đó.
Trước đó, một câu chuyện không mới nhưng cũng khiến giới quan sát không khỏi suy ngẫm, đó là sự thất bại bất ngờ của Grand Plaza, một TTTM từng được mệnh danh là thiên đường mua sắm, bởi hội tụ đủ tất cả yếu tố mà một TTTM cần có, như sang trọng, nằm trên trục đường lớn, ở trong khu vực dân cư có đời sống cao…
Sau 2 năm hoạt động, cuối năm 2012, Grand Plaza phải đóng cửa vì ế ẩm, chủ đầu tư và khách thuê không thống nhất được giá và các loại phí dịch vụ. Sự ra đi của Grand Plaza và có thể là nhiều TTTM nữa, đã đặt ra bài toán hóc búa trên thị trường BĐS: đầu tư nhiều tiền chưa chắc đã thắng. Tuy nhiên, những sự thất bại này sẽ mở đường cho những hoạt động M&A BĐS trên phân khúc TTTM nở rộ, mà Lotte là thí dụ điển hình.
Những nhà đầu tư khác cũng đang lăm le tiến sâu vào lĩnh vực đắt giá này. Tuy nhiên, nếu không có những phương cách kinh doanh lâu dài cũng như sự tính toán, đầu tư đồng bộ, đáp ứng đủ các nhu cầu ăn-chơi-mua sắm của khách hàng, việc các chủ đầu tư cũ phải rời sàn đấu là điều hoàn toàn dễ hiểu.
