Cổ phiếu ngành bất động sản có thể hồi phục ngắn hạn

Gần đây, các nhà hoạch định chính sách dành nhiều sự chú ý cho thị trường bất động sản. Một loạt các chính sách đã được đề xuất nhằm giải quyết tính thanh khoản hiện nay đang ở mức thấp của thị trường đồng thời nỗ lực giải quyết mức taồn kho cao và các khoản nợ xấu. Điều đó kỳ vọng sẽ cải thiện hoạt động của hệ thống ngân hàng và tạo điều kiện cho các ngành sản xuất xã hội khác.

Mặc dù chưa có chính sách cụ thể nào được công bố, nhìn chung tâm lý nhà đầu tư đã được cải thiện và trước mắt tin tưởng rằng bất động sản sẽ được cứu và nợ xấu sẽ ngừng tăng. Trong ngắn hạn, thị trường có thể sẽ có những tín hiệu tích cực do dòng tiền của các chủ đầu tư sẽ bớt khan hiếm hơn năm 2011 và 2012. Cụ thể, việc gia hạn hoặc trả nợ sẽ dễ dàng hơn và chi phí vốn vay thấp hơn.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư có thể chủ động hơn trong cơ cấu lại danh mục đầu tư dự án hoặc từng dự án. Nhiều khả năng danh mục đầu tư dự án sẽ được điều chỉnh theo hướng tăng các sản phẩm nhà ở có giá cả phải chăng hơn. Về vấn đề này, SSI Research cho rằng các chủ đầu tư, đặc biệt là ở khu vực Hà Nội với yêu cầu tỷ suất lợi nhuận rất cao, ví dụ: tỷ suất lợi nhuận gộp của nhiều dự án ít nhất là 45%, sẽ giảm giá bán các dự án của mình để đáp ứng nhu cầu thực. Với kiến nghị giảm lãi suất cho vay trong phân khúc nhà ở xã hội của Ngân hàng nhà nước, người tiêu dùng cuối cùng có điều kiện tiếp cận hơn với nhà ở xã hội.

Nhà thầu có thể thu hồi một phần hay toàn bộ các khoản phải thu và hỗ trợ các dự án đang thi công, sắp hoàn thành để bàn giao.

Ngoài ra, do gần đây một số cổ phiếu bất động sản như VCG, ITA, IJC, KBC,… đã rơi xuống mức thấp kỉ lục, các nhà đầu tư đầu cơ có thể thấy đây là một cơ hội hấp dẫn và dẫn tới một đợt hồi phục ngắn hạn.

Nhìn chung, trong ngắn hạn, tâm lý tích cực bởi các yếu tố trên có thể khiến các cổ phiếu bất động sản biến động trước thị trường bất động sản thực. Điều này có thể giống như một đợt phục hồi trong nửa đầu năm 2012 khi lãi suất giảm, dẫn tới nhiều dự đoán cho rằng thị trường bất động sản sẽ được giải cứu sau đó.

Theo đó, SSI Research đã quyết định tăng xếp hạng trong ngắn hạn cho ngành bất động sản từ Giảm tỷ trọng lên Trung lập. Nói cách khác, SSI Reaserch tin rằng nhóm cổ phiếu bất động sản ít nhất sẽ biến động cùng chiều với thị trường. Tâm lý hưng phấn có thể khiến nhóm này tăng mạnh hơn cả chỉ số chung toàn thị trường.

Triển vọng trong dài hạn: Còn nhiều quan ngại

Trong dài hạn, các vấn đề của lĩnh vực bất động sản sẽ cần nhiều thời gian để khắc phục, có thể sẽ khiến các nhà đầu tư lo lắng.

Thứ nhất, cơ cấu nhà ở không thích hợp hiện nay cần thời gian để điều chỉnh. Cơ cấu nhà ở hiện tại của thị trường bất động sản với nhà ở cao cấp và hạng sang chiếm hơn 80% số sản phẩm bất động sản hiện có sẽ cần thời gian để thay đổi. Như vậy, thanh khoản của thị trường sẽ khó có thể cải thiện nhanh chóng, đặc biệt là khi các chủ đầu tư tại phân khúc nhà ở cao cấp và hạng sang không sẵn sàng hạ giá bán trong khi chờ đợi các gói giải cứu.

Thứ 2, sẽ khó có bất kỳ gói cứu trợ nào được đưa ra như trong năm 2009 bởi các nhà quản lý hiện tại nhận thức được rằng vốn hỗ trợ không thích hợp sẽ có thể tiếp tục thổi quả bóng bất động sản như trước đó. Nếu trường hợp đó xảy ra, hậu quả sẽ nghiêm trọng hơn rất nhiều.

Thứ 3, triển vọng kinh tế chưa rõ ràng khiến người mua thực còn nhiều băn khoăn. Người mua có thu nhập trung bình và thấp vẫn chưa tự tin mua nhà khi chưa có đảm bảo chắc chắn về lãi suất hoặc giá bán thấp hơn.

Thứ 4, không phải ai cũng sẵn sàng hạ giá bán để thúc đẩy thanh khoản. Thống kê cho thấy 70% các khoản cho vay hiện có được bảo đảm bằng bất động sản. Như vậy, các ngân hàng sẽ thấy khó thoải mái khi giá bán bất động sản sụt giảm mạnh vì nó có thể sẽ ảnh hưởng tới lợi nhuận kế toán của ngân hàng. Theo tính toán của nhiều chuyên gia, giá bán nói chung giảm 10% sẽ làm dự phòng tài sản đảm bảo của các ngân hàng tăng khoảng 3,5 - 4%. Ở góc độ này, các ngân hàng sẽ không hoàn toàn ủng hộ việc giảm giá bán.

Cần làm gì để tạo ra những thay đổi có tính bền vững nên có trong lĩnh vực bất động sản?

Theo SSI Research, để tạo ra những biến chuyển mới, các cơ quan Chính phủ có thể sẽ đề xuất các biện pháp cụ thể và hiệu quả hơn để giải quyết nợ xấu hay hỗ trợ nhiều hơn cho người dùng cuối cùng trong phân khúc bất động sản. Ví dụ như ý tưởng thành lập một công ty mua bán nợ xấu hoặc một công ty quản lý tài sản nên được thực hiện đầu tiên. Khi công ty mua bán nợ xấu được thành lập, chúng ta sẽ được biết tỷ lệ nợ xấu được xử lý cụ thể như thế nào và mức độ khả thi ra sao. Một ví dụ khác, người mua nhà sẽ tiếp cận được các khoản vay dài hạn với lãi suất hợp lý để mua căn hộ.

Bên cạnh đó, cơ quan quản lý có thể sẽ yêu cầu sự minh bạch hơn nữa trong hệ thống ngân hàng và lĩnh vực bất động sản. Nếu các vấn đề hiện tại được nhìn nhận thực chất và rõ ràng hơn và các nhà quản lý xử lý nghiêm thậm chí cắt bỏ các bộ phận yếu kém, cơ hội cho cả hệ thống phát triển bền vững sẽ trở nên rõ ràng.

Do hỗ trợ tài chính từ Chính phủ bị hạn chế, thị trường cần sự tham gia tích cực hơn của các nhà đầu tư nước ngoài trong việc giải quyết nợ xấu liên quan đến lĩnh vực bất động sản. SSI Research cho rằng, chính sách của các nhà quản lý sẽ hiệu quả hơn nếu có các nguồn vốn từ nước ngoài, ví dụ như công ty mua bán nợ xấu như đã đề cập.

Cuối cùng, giá bán cần phải giảm hơn nữa để thị trường trở nên hấp dẫn hơn. Khi đó, các chủ đầu tư sẽ nhận ra tầm quan trọng của dòng tiền hay tính thanh khoản để họ có thể vượt qua được khó khăn hiện tại. Thông điệp này bản thân nhiều bộ ngành đã phát biểu trong ngày đầu năm mới: các doanh nghiệp cần phải chủ động hơn nữa để hạ giá bán cho phù hợp, cải thiện dòng tiền kinh doanh trước khi trông đợi vào bất kỳ một giải pháp hỗ trợ nào khác.

- Theo NDH Money