Đất nền vùng ven, vật vã tìm khách

Càng xa càng ế

Các dự án bất động sản Hà Nội, giao dịch đất liền kề, biệt thự gần như đóng băng. Khảo sát tại các dự án cho thấy, giá đất nền, biệt thự nhiều khu vực đã giảm mạnh, thậm chí đến 50% so với thời điểm trước đó không lâu, mặc dù vậy hầu như không có giao dịch.

Tại dự án Vân Canh, cơ bản hạng mục liền kề, biệt thự của dự án đã xong thô. Giá các lô liề kề khoảng 100m2 giá từ 30 tới 39 triệu đồng/m2 đã bao gồm xây thô và hoàn thiện mặt ngoài, tùy từng vị trí và mặt đường khác nhau. Biệt thự loại trên 330m2 giá bán dao động từ 24 -26 triệu đồng/m2

Dự án Kim Chung Di Trạch giá bán dao động từ 15 - 17 triệu đồng/m2 tiền xây thô. Đây được coi là dự án có mức giảm giá thê thảm nhất khu vực phía Tây Bắc Hà Nội. Theo nhận định của đại diện các sàn bất động sản, dự án này giao dịch tương đối chậm do thủ tục sang tên của chủ đầu tư phức tạp và chi phí cao. Trước đó, dự án đã từng tạo cơn sốt do làn sóng đầu cơ đua nhau tăng ảo, còn người mua có nhu cầu ở thực hầu như không có.

Ảnh: Duy Anh

Tại dự án Tân Tây Đô, liền kề loại 85 - 90 m2 giá từ 2,5 - 3 tỷ đồng/căn tùy theo vị trí và diện tích. Tốc độ giảm giá nhiều nhất có lẽ chính là khu vực Mê Linh, nếu tính thời kỳ cao điểm giá đã giảm 1/2. Thời điểm cao nhất, giao dịch lên tới 25 triệu đồng/m2 tại dự án Tiền Phong, hiện tại giá giảm còn 12 -14 triệu đồng/m2, tuy nhiên giao dịch gần như không có.

Theo đại diện sàn BĐS EZ Property, khu vực này giao dịch đóng băng hoàn toàn, giá giảm về thời điểm giữa năm 2009, trước khi có đợt sốt. Giá dao động từ 7 - 12 triệu đồng/m2 tùy thuộc vào dự án và tiến độ triển khai. Tất cả các dự án đều chưa hoàn thiện giai đoạn đầu tư, chưa dự án nào tiến hành xây thô cho khách hàng ngoại trừ dự án Long Việt và Quang Minh (VC2) đã triển khai từ lâu.

Không chỉ các dự án đất nền xa trung tâm mà ngay cả những dự án gần Hà Nội như Hà Đông cũng chịu cảnh u ám. Nhiều dự án đã xây xong thô, hoàn thiện hạ tầng nhưng vẫn chưa có người tới ở như Dương Nội, An Hưng hay Văn Phú. Đơn cử, dự án Văn Phú có lượng dân cư chuyển đến ở rất ít. Toàn khu đô thi hoang vắng, hệ thống trường học, y tế... không có. Một số chủ nhà đã phải chấp nhận "cắt lỗ" giảm giá căn liền kề từ 4,8 xuống 3,6 tỷ đồng.

Khảo sát của Savills VN, thanh khoản đang ở mức rất thấp do các nhà đầu tư rút khỏi thị trường, giá trung bình giảm hơn 30% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá chào bán thứ cấp trung bình cao nhất của biệt thự liền kề ở quận Cầu Giấy, tiếp theo sau là Hồ Tây, Từ Liêm, Hoàng Mai dao động từ 81 - 160 triệu đồng/m2 cho biệt thự và 119 - 162 triệu đồng/m2 cho liền kề. Hầu hết các dự án tại Mê Linh, Đan Phượng, Quốc Oai chào bán giá từ 12 - 16 triệu đồng/m2.

Áp lực đè nặng chủ đầu tư

Lý giải về phân khúc đất nền đóng băng trong thời gian dài, ông Phạm Đức Toàn, đại diện EZ Property Vietnam nhận định, nguyên nhân chính cho người mua thực chưa mặn mà với các dự án này do triển khai chậm, không có hạ tầng xã hội đi kèm. Các dự án đều quy hoạch những khu đất nông nghiệp, chủ đầu tư chỉ tập trung và việc xây dựng những khu thương mại để mau chóng bán thu hồi vốn còn các tiện ích công cộng và xã hội gần như không có. Trong bối cảnh chỉ những người có nhu cầu ở mua nhà như hiện nay việc những dự án dang dở, chậm tiến độ không đủ hạ tầng để sinh sống giảm giá là điều dễ hiểu.

Hàng nghìn căn biệt thự đã xong nhưng không có người ở. (Ảnh: Duy Anh)

Theo đánh giá của bà Đỗ Thu Hằng, Savills VN, yếu tố tâm lý khiến cho những căn biệt thự hàng tỷ đồng ven đô không có người ở. Người dân vẫn chuộng khu vực trung tâm thành phố do thuận tiện nhiều trong công việc và sinh hoạt.

Đại diện của CBRE cho rằng, giá đất nền giảm mạnh do yếu tố đầu cơ. Khi thị trường tốt, các chủ đầu tư thường mải mê bán mà quên xây dựng hạ tầng, trong đó người mua cũng chỉ chú ý tới vị trí dự án cũng như giá bỏ qua yếu tố hạ tầng. Khảo sát cho thấy, nhiều dự án đã bàn giao nhà nhưng hầu như không có người tới ở.

Báo cáo của CBRE VN cho thấy, phân khúc nhà đất trong các khu đô thị cũng đã trải qua một năm 2012 đầy thách thức. Giá chào bán ở thị trường thứ cấp giảm 7 quý liên tiếp, trong khi khối lượng giao dịch ở mức thấp trong cả năm 2012. Giá thứ cấp đã giảm 20% so với năm ngoái, và giảm 30% so với mức đỉnh tại quý 2/2011. Nguồn cung hoàn thiện tại các dự án tiếp tục tăng, một mặt cho thấy sự tiến triển tích cực từ phía các chủ đầu tư, nhưng mặt khác tiếp tục gây áp lực giảm giá.

Duy Anh