Những băn khoăn trong việc giải cứu thị trường BĐS

TS. Trần Du Lịch, Phó trưởng đoàn Đại biểu Quốc hội TP HCM: “Rã băng” phải từ từ

Thị trường BĐS Việt Nam hiện có những điểm khác biệt so với các nước trong khu vực, trong đó, tình trạng công trình dở dang quá nhiều chính là bất lợi lớn nhất và khiến thị trường BĐS Việt Nam đang đứng trước ngưỡng báo động. Cùng với đó, sự bất hợp lý trong quản lý thị trường BĐS khiến thị trường cung cầu BĐS méo mó đã khiến nhà nhà buôn bất động sản đầu cơ thái quá.

Ai cũng biết thị trường BĐS và thị trường tài chính có quan hệ hết sức mật thiết, người ta ví thị trường BĐS và tài chính như hai bánh xe của xe máy, chỉ cần 1 bánh xì hơi thì bánh kia không thể chạy được. Nhưng việc “rã băng” cũng phải thực hiện từ từ. Những giải pháp căn bản hỗ trợ thị trường BĐS đã được đề cập trong Nghị quyết 02 của Chính phủ. Theo đó, hướng đến hỗ trợ những người mua nhà có giá dưới 15 triệu đồng/m2 và diện tích dưới 70 m2. Như vậy, các chính sách hỗ trợ làm sao tập trung vào phân khúc loại nhà phổ thông có giá khoảng 1 tỷ đồng. Khi đó, các doanh nghiệp khác phải hướng đến xây dựng loại nhà này để được hưởng hỗ trợ về thuế, ưu đãi tín dụng cho người mua.

Tất cả chính sách tập trung vào phân khúc này để làm ấm từng phần của thị trường, từ đó tạo sức lan tỏa ra các phân khúc, lĩnh vực kinh tế khác chứ không thể nào giải cứu và phá băng cả thị trường trong thời gian ngắn. 

Các doanh nghiệp BĐS muốn tồn tại vượt qua giai đoạn khó khăn này cần phải tự mình tái cấu trúc lại mục tiêu kinh doanh sao cho phù hợp với cung cầu thị trường. Về phần chính quyền địa phương các nơi cũng nên lựa chọn các khu đô thị để tập trung đầu tư cơ sở hạ tầng, chính sách tín dụng ưu đãi, thậm chí tập trung các nguồn vốn hỗ trợ cho người dân xây dựng nhà ở.

Phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Mai Xuân Hùng: “Giá BĐS vẫn cao, sao phải cứu”?

Tôi cho rằng các giải pháp tháo gỡ khó khăn của thị trường BĐS mà Chính phủ vừa đề ra trong Nghị quyết 02 chưa hoàn toàn “trúng” và không cẩn trọng, lại là đổ tiền cứu cho “nhà giàu”. Mặt khác, muốn tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS thì phải có số liệu chính xác, đánh giá đầy đủ tiêu chí. Nhưng số liệu hiện nay, không đáng tin cậy, không phản ánh hết tình hình. Giờ cứ lo doanh nghiệp BĐS “chết” sẽ kéo cả hệ thống ngân hàng, cả nền kinh tế lao đao theo ư? Tôi nghĩ không đâu! Họ đã chuyển sang vàng, đôla, có cả nhà triệu đô ở Mỹ. Tôi vẫn thấy các doanh nghiệp BĐS xài xe 5-7 tỷ đồng như không… Và tôi không đồng tình với quan điểm cứu doanh nghiệp BĐS là cứu nền kinh tế. Nhìn vào một số liệu phổ biến hiện nay và cũng có thể gọi đây là một số liệu tạm tin cậy, thì nợ xấu của BĐS đang là khoảng 6,5%, đây là con số dưới mức trung bình, chưa là gì nếu so với con số 8,6% nợ xấu của cả nền kinh tế cũng như so với nợ xấu của một số ngành khác. 

Thực tình, nếu đúng tồn kho BĐS chỉ hơn 110 ngàn tỷ đồng thì chưa cần phải cứu. Đối tượng cần cứu không phải là doanh nghiệp BĐS, bởi vì cứ đổ tiền cho doanh nghiệp, doanh nghiệp lại cứ “nhồi” nhà ra thị trường thì càng chết. Điều quan trọng là phải kéo giá nhà về giá trị thực, sao phải để người dân hưởng lợi chứ không lại đi cứu “ông nhà giàu”.

Mức giá đất, giá nhà vẫn còn rất cao so với thực tế, chứ không phải do thị trường quyết định. Thị trường BĐS đang bị bóp méo, khi mà lẽ thường, giá phải kéo xuống thấp đến khi cung cầu gặp được nhau, nhưng quy luật này vẫn không diễn ra. Nếu cứ đổ tiền cho doanh nghiệp, khi các tiêu chí định giá đều chưa có, giá nhà, giá đất hiện nay đã cộng thêm bao nhiêu giá đầu cơ, giá bôi trơn, chưa thể xác định được, mà cứ cứu thì không chừng lại tạo nên bong bóng mới và vòng luẩn quẩn này không thể nào thoát ra.

TS. Lê Đăng Doanh, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu QLKT TW: “Không khéo người giàu được hưởng”

Kịch bản giải cứu thị trường BĐS đã có, nhưng từ kịch bản đến giải pháp và triển khai thực hiện là cả một vấn đề. Các Bộ, ngành cần thống nhất giải pháp giải cứu thị trường BĐS thành một “phương thuốc” hữu hiệu. Nếu không, thị trường BĐS càng ngày càng lún sâu vào “vũng lầy”. 

Vấn đề hỗ trợ 40 nghìn tỷ đồng với lãi suất thấp cho người mua nhà cũng cần thực hiện một cách đồng bộ và sàng lọc, tránh tình trạng người có nhu cầu thì không được hỗ trợ mà người giàu lại được hưởng. Hay trong giải pháp cho phép chuyển các dự án nhà ở thương mại sang làm nhà tái định cư, nhà ở xã hội để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua cho các đối tượng chính sách thì cũng chỉ là giải pháp mang tính chất phần ngọn. Điều quan trọng là thay đổi hẳn cơ chế của thị trường BĐS Việt Nam hiện nay.

Nếu không giải quyết tận gốc một số vấn đề như việc thu hồi đất giao cho các doanh nghiệp, tình trạng thổi giá BĐS lên, giá đất bị đẩy lên quá cao, rất xa với lực mua của người dân Việt Nam, rồi tình trạng không quản lý chặt chẽ khâu tín dụng cho BĐS... thì rất có thể trong thời gian không xa lại sinh ra thêm các thị trường BĐS méo mó khác, sinh thêm các hội đầu cơ khác sẽ rất tai hại. Thị trường BĐS chỉ thực sự bước ra được khó khăn khi mà ở đây có sự minh bạch, loại bỏ được những khuất tất như cán bộ tham nhũng, các Cty BĐS liên kết với nhau để đẩy giá lên, hay liên kết với nhau để đầu cơ BĐS. Và làm được như vậy có quá không? 

Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng: “Phải thu hồi một số dự án BĐS”

Ngoài việc nghiên cứu, rà soát phân loại các dự án tạm dừng, điều chỉnh quy mô, chuyển đổi dự án sang nhà ở xã hội... chúng tôi đề xuất thêm một phương án là phải thu hồi một số dự án BĐS. Trong công việc này, không nên để địa phương đứng ra rà soát các dự án mà Bộ Xây dựng cần phải trực tiếp làm, thay vì đóng vai trò thẩm tra. Vì giao nhiệm vụ rà soát dự án cho địa phương sẽ rất dễ dẫn đến việc thỏa hiệp, kéo dài vì địa phương chính là cơ quan cấp phép cho dự án, còn doanh nghiệp mất tiền của để xin dự án. Đối với các dự án làm nhà ở cho thuê, thuê mua nhà trả góp, Nhà nước nên có cơ chế để tập trung nguồn ngân sách mua lại các dự án này. Cán bộ công chức, người lao động có nhu cầu về nhà ở rất lớn, đấy chính là các đối tượng xã hội có nhu cầu cấp thiết và thực tế về nhà ở, Nhà nước cần tập trung quan tâm nhu cầu về nhà ở của đối tượng này hơn là tập trung vào các dự án thương mại.