Thị trường BĐS: Giải cứu và tự cứu...

Chưa là điều kiện đủ nhưng là điều kiện cần

Gói 30.000 tỉ đồng tuy nhỏ, nhưng rất quan trọng, cùng sự hỗ trợ của nhà nước không thu tiền sử dụng đất đối với những dự án nhà ở xã hội, đây sẽ là gói kích cầu tăng tiêu dùng, từ đó tăng sản xuất và tạo ra sự tăng trưởng của nền kinh tế.

Không chỉ 30.000 tỉ đồng gói tín dụng này, mà sắp tới Chính phủ đang tập trung cho Chương trình 167 giai đoạn 2. Với trên 500.000 hộ nghèo ở nông thôn để cải thiện nhà ở, bên cạnh đó có thêm gói hỗ trợ cho 70.000 người có công để cải thiện nhà ở và cho 60.000 người ở Bắc Trung Bộ và Duyên hải Miền Trung, những vùng bị thiên tai để cải thiện lại nhà ở. Những gói tín dụng chắc chắn sẽ tạo điều kiện để tăng cầu của nền kinh tế.

Tuy nhiên, bên cạnh những chương trình mang tính “giải cứu” này, rất cần sự chủ động từ phía DN, ngân hàng... Cụ thể, DN kinh doanh BĐS cần điều chỉnh cơ cấu kinh doanh, hướng mạnh vào phân khúc thị trường có khả năng thanh toán (đó là nhà ở với diện tích vừa phải với giá từ 500 triệu đến trên dưới 1 tỉ đồng). Tăng cường liên doanh liên kết để đầu tư dứt điểm từng phần của dự án để sớm thu hồi vốn. Đẩy mạnh áp dụng công nghệ, vật liệu mới để giảm chi phí đầu tư…

Đối với ngân hàng, cần bắt tay và cùng phối hợp với các DN BĐS, xem xét cụ thể đối với các dự án đầu tư phát triển BĐS thiết yếu cho dân sinh và phát triển kinh tế. Chỉ nên hạn chế cho những người vay để mua đi bán lại BĐS kiếm lời làm méo mó thị trường, còn những người có nhu cầu thực sự vẫn cần cho vay để cải thiện nhà ở... Ngoài ra, các cơ quan quản lý nhà nước cũng cần nghiên cứu đề xuất hành lang pháp lý tạo điều kiện cho sự hình thành các định chế tài chính, tín dụng phi ngân hàng như: Quỹ đầu tư bất động sản, tổ chức tái cho vay thế chấp nhà ở...

Không nên cầu toàn

Cái khó ở dự thảo thông tư của NHNN và dự thảo của Bộ Xây dựng là giải quyết nhu cầu vay vốn dài hạn cho người thuê mua nhà ở xã hội như thế nào để họ có thể thuê mua được nhà ở xã hội, tạo điều kiện cho họ tiếp cận được tín dụng ưu đãi? Cũng như việc họ không được chuyển nhượng nhà ở xã hội liệu có tạo khó khăn cho chính người thuê mua lẫn các ngân hàng thực hiện hoạt động hỗ trợ vốn từ vốn tái cấp của NHNN, trong trường hợp người thuê mua nhà ở xã hội không có tài sản thế chấp, hoặc không trả được nợ đúng hạn và ngân hàng bắt buộc phải phát mãi tài sản thế chấp là tài sản được hình thành trên khoản vay? Các vướng mắc pháp lý này không chỉ vướng trong các dự thảo mà vướng trong các Luật quy định trước đây về đất đai, nhà ở. Do đó, giải quyết được các vướng mắc pháp lý này cần thời gian. Và có lẽ đó là lý do khiến gói tín dụng hỗ trợ tuy đề cập đã lâu, nhưng nay vẫn chưa đưa ra được những đường nét triển khai cụ thể.

Dầu vậy, quan điểm của tôi vẫn cho rằng không nên cầu toàn. Cái gì làm được thì nên làm ngay. Cái gì Chính phủ có thể quyết được, triển khai được, thì quyết. Cái gì cần phải chờ đưa ra Quốc hội thì để lại sau, có thể bổ sung bằng các thông tư, văn bản sau. Hiện Chính phủ đã có rất nhiều chủ trương để giải quyết khó khăn của thị trường BĐS nhưng chưa có giải pháp cụ thể nào ra đời.

Ngoài ra, tôi cũng cho rằng nên nghiên cứu lại một số các quy định dự kiến trong Thông tư của NHNN. Ví dụ, ở Thái Lan, NHNN hỗ trợ bù lãi suất bằng 0 cho người mua nhà xã hội trong vòng 5 năm. Như vậy mới là tạo điều kiện tối ưu cho người mua nhà. Hoặc như ở Singapore, người vay tín dụng hỗ trợ vẫn được chuyển nhượng cho các đối tượng thuộc tiêu chuẩn và có nhu cầu xã hội khác.

Cơ hội vực dậy thị trường

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, tỉ trọng BĐS trong tổng của cải xã hội ở các nước tuy mức độ có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Vì vậy, có thể nói sự phát triển của thị trường BĐS có tác động lan toả tới sự phát triển của nền kinh tế. Nhiều nước trên thế giới coi lĩnh vực BĐS là một trong những “đầu kéo” của nền kinh tế.

Thị trường BĐS nước ta tuy còn non trẻ, còn nhiều hạn chế nhưng trong thời gian vừa qua đã có bước phát triển tích cực, đóng góp quan trọng vào sự tăng trưởng kinh tế - xã hội của đất nước. Chính vì vậy, Chính phủ tung ra gói hỗ trợ vào thời điểm này là rất phù hợp vì giá nhà đang rẻ. Trước đây, với 30.000 tỉ đồng sẽ mua được vài trăm căn nhưng hiện nay có thể mua được vài nghìn căn hộ. Quỹ nhà ở xã hội ở Hà Nội hiện còn khoảng vài trăm căn nên gói cứu trợ này sẽ giúp cho những DN BĐS đi theo hướng có cơ hội vực dậy.

Thị trường cũng như dòng sông có nhiều dòng chảy, hiện nay tất cả các dòng chảy đều đang tắc. Vì vậy, nhà nước đang khơi một số nhánh sông để có lưu chuyển về hàng hóa, tiền tệ. Nếu không khơi thông, tất cả các đối tượng đều thiệt hại. Không có giao dịch, nhà nước cũng không có tiền thuế và như vậy cũng giảm nguồn tiền để tái đầu tư.

Bên cạnh đó, gói hỗ trợ còn giúp tạo ra công ăn việc làm cho lao động và tiêu thụ sản phẩm của ngành vật liệu xây dựng, chứ không riêng gì chỉ mang lại lợi ích cho chủ đầu tư bất động sản. Đồng thời sẽ tạo ra cú hích với phân khúc thị trường cho người thu nhập thấp và đối tượng chính sách xã hội.

“Cú hích” phân khúc thị trường nhà giá thấp

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã công bố dự thảo thông tư quy định về việc dành 30.000 tỉ đồng cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/2013 của Chính phủ, áp dụng đối với các đối tượng là cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, đối tượng có thu nhập thấp vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2; các DN là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; Các DN là chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội, theo thông báo của Bộ Xây dựng.

Về lãi suất cho vay, gói hỗ trợ trên dự kiến áp dụng lãi suất ổn định 6%/năm đến thời điểm 15/4/2016 (trong 3 năm). Sau thời điểm này khách hàng tiếp tục được hưởng chính sách lãi suất hỗ trợ theo công bố của NHNN. Thời hạn cho vay, đối với đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà thì thời hạn cho vay tối thiểu 10 năm và tối đa là 5 năm đối với DN.

Gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng để hỗ trợ thị trường trong thời điểm này so với số vốn của DN BĐS thì rất nhỏ, nhưng ý nghĩa mang lại khá lớn, bởi nó giúp DN kinh doanh BĐS có thể giải quyết đầu ra của phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, tạo sức lan tỏa cho phân khúc nhà ở thương mại. Mặt khác, khi chủ đầu tư bán được hàng, tạo cơ hội khơi thông đầu ra, cũng có nghĩa là từng bước tháo gỡ nợ xấu của ngân hàng thương mại (NHTM).