Lợi thế lớn về vị trí sẽ là động lực thu hút giới đầu tư và những người có thu nhập cao lựa chọn cho kế hoạch "mua sắm bất động sản năm 2016”.

Cách đây hơn 2 năm trước, tập đoàn Vingroup bắt đầu Nam tiến với dự án chiến lược Vinhome Central Park. Dự án này đã tạo ra làn sóng không nhỏ đối với giới đầu tư Sài Gòn và Hà Nội. Thực tế thì, Vinhome Central Park không phải là dự án đầu tiên của tập đoàn Vingroup tại Sài Gòn. Dấu ấn của tập đoàn này tại nơi đây chính là dự án tổ hợp thương mại, căn hộ siêu sang Vincom Center A và B ngay tuyến đường Đồng Khởi. Khu trung tâm thương mại, dịch vụ  này khá thành công khi được xem là khu sang trọng nhất Sài Gòn, nằm ở vị trí đắc địa, trung tâm Q1 và được chào thuê, chào bán với giá cao ngất ngưởng. Theo thống kê của Công ty TNHH CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE) thời điểm quý 2 năm 2011 giá thuê bằng bằng thương mại cao cấp nhất lên tới 120USD/m2/tháng, giá bán căn hộ 6.000 USD/m2 (2015).

Tất nhiên, sự thành công của dự án đầu tiên không đảm bảo rằng dự án kế tiếp của Vingroup tại thành phố Hồ Chí Minh sẽ thành công. Khi công bố dự án, Vingroup cũng gặp tương đối nhiều ý kiến trái chiều về sự thành công của Vinhome Central Park, nguyên nhân bởi số lượng căn hộ cao cấp quá lớn, lên đến 10 nghìn căn, trong khi xung quanh đó cũng có hàng ngàn căn được chào bán. Thị trường thời điểm cuối 2014 cũng chưa phục hồi rõ ràng sau nhiều năm trầm lắng. Tuy nhiên, sự khác biệt trong cách làm thương hiệu, cách làm kinh doanh, bán hàng của Vingroup khiến càng về sau dự án càng sôi động. Một tư duy bán hàng dần được thay đổi  Sài Gòn hóa đã tạo sự thành công của VCP.

Tập đoàn này có một chiến lược làm bất động sản rất đặc biệt đó là luôn tạo một điểm nhấn với chữ "nhất" cho các dự án bất động sản mà họ đầu tư như: Cáp treo biển dài nhất, tòa nhà cao nhất, thủy cung lớn nhất, sân trượt bằng lớn nhất, trung tâm thương mại ngầm lớn nhất...Trong việc bán hàng, chủ đầu tư biết cách tạo cơn sốt đối với giới đầu tư bằng sự "khan hiếm liên tục". Kết thúc năm 2015 dự án Vinhome Central Park có thể coi là một trong những dự án thành công nhất trong các dự án bất động sản đang được triển khai tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Đó là chuyện riêng của Vingroup. Câu chuyện của Kerry muốn nói đến đó là về dự án chuẩn bị triển khai của tập đoàn này tại khu vực cảng Ba Son (hay được các môi giới  giới thiệu là Vinhomes Golden River Bason). Kerry sẽ phân tích dự án dựa trên 3 yếu tố: Thị trường và những tác động tài chính dự án, những tiềm năng và thách thức của vị trí dự án, tác động của dự án đến xu hướng đầu tư và sự dịch chuyển nhân sự ngành bất động sản

1. Thị trường bất động sản 2016 sẽ tác động qua lại đến dự án như thế nào?

Tác động của thị trường đến dự án

Thị trường năm 2015 phát triển vượt bậc khiến nhiều người lo ngại về bong bóng bất động sản và nợ xấu từ bất động sản gia tăng. Chuyện siết chặt tín dụng hơn đối với thị trường bất động sản nếu được thông qua có thể chỉ tác động 1 phần lên thị trường đầu tư của các chủ đầu tư nhỏ mà ảnh hưởng không quá nhiều tới các nhà phát triển dự án lớn. Nguyên nhân là nhiều chủ đầu tư lớn vốn mạnh họ gần như đang dần xây dựng cơ chế miễn dịch đối với những chính sách sốc của ngân hàng, dòng vốn huy động của họ đến từ khách hàng, thị trường chứng khoán và những khoản lợi nhuận lớn trong năm 2015 vừa qua. Điều này dẫn tới họ tránh được sự lệ thuộc quá nhiều vào vốn ngân hàng. Đây cũng là việc cần thiết phải làm trong quá trình xây dựng chiến lược "phát triển bền vững". Ngân hàng-bất động sản sống bình yên hợp tác với nhau, nếu quá phụ thuộc vào nhau sớm muộn cả 2  cùng thiệt hại.

Trong danh mục đầu tư của Vingroup, họ đầu tư không chỉ bất động sản mà phân bố rủi ro và tìm kiếm cơ hội sang nhiều lĩnh vực tiềm năng khác như nông nghiệp, dịch vụ lưu trú, du lịch, y tế, giáo dục, bán lẻ...mà lĩnh vực nào họ gia nhập sau nhưng lại làm rất tốt, quy mô đầu tư khá lớn và bài bản. Còn khi làm dự án họ sẽ làm những dự án lớn theo kiểu "chơi trội" ở những vị trí đắc địa như dự án ở Tân Cảng và Ba Son. Điều này sẽ giúp họ đảm bảo được tính thanh khoản (mua bán nhanh) mà vẫn giữ được uy tín thương hiệu và an toàn cho khách hàng có thể giải thích vấn đề này bằng câu: "Bất động sản ở những vị trí tốt thì chả bao giờ mất giá".

Tác động của dự án đến thị trường

- Thực tế cho thấy, số lượng căn hộ Vinhome Central Park được rất nhiều người nước ngoài mua đặc biệt là người Hàn Quốc nên dự án mới tại Quận 1 có thể sẽ kích thích nhiều người nước ngoài ở các nước khác sinh sống tại Tp Hồ Chí Minh mua nhiều hơn. Bơi vì, vị trí của dự án rất gần nơi họ làm việc đó là Quận 1.

- Dự án chắc chắn sẽ có sự truyền thông mạnh mẽ từ chủ đầu tư và các đại lý môi giới tới thị trường. Điều này tạo ra hiệu ứng truyền thông tốt, không chỉ cho dự án mà cho toàn thị trường bất động sản thành phố. Tất nhiên, khách hàng sẽ nhận được những thông điệp truyền thông dự án này và không ít trong số đó sẽ rạo rực vì dự án nói riêng và thị trường nói chung. Tổng số vốn đầu tư ít nhất là 20.000 tỷ đồng, giả định mức tối thiểu là 0,5% chi phí PR, marketing thì đã là 100 tỷ đồng, mức ngân sách khủng này sẽ tạo một làn sóng kích cầu trên thị trường. Ở góc nhìn nhà đầu tư, sản phẩm của dự án sẽ dẫn dắt thị trường địa ốc thành phố tăng trưởng theo.

- Khách hàng sẽ biết đến thị trường căn hộ quận 1 thông qua dự án này. Biết đến nhiều hơn phân khúc thị trường siêu sang tại trung tâm thành phố.

2. Những tiềm năng và thách thức của vị trí dự án

Tiềm năng của vị trí 

Mặt sông vinhomes ba son
 

Theo Kerry, hiện nay tại Quận 1, không dự án nào có vị trí đẹp và đồng bộ quy hoạch như dự án Ba Son. Bởi lý do, quỹ đất cho tổ hợp thương mại lớn 24ha như Ba Son ở Quận 1 với nhiều lợi thế vượt trội như giáp Thảo Cầm Viên, tận hưởng cảnh quan có giá trị lịch sử và có 3 mặt giáp sông chắc chắn là không còn. Đặc biệt, dự án Ba Son mới được điều chỉnh quy hoạch theo hướng hiện đại. Theo đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 đã được UBND TP HCM phê duyệt, khu trung tâm phức hợp Sài Gòn - Ba Son (nằm trọn trong khu vực nhà máy Ba Son)  có quy mô 25,29 ha, phía Đông và Đông Nam giáp sông Sài Gòn, phía Tây Nam giáp đường Tôn Đức Thắng và cầu Thủ Thiêm 2, phía Tây và Tây Bắc giáp đường Nguyễn Hữu Cảnh, phía Bắc giáp kênhThị Nghè (đầu nguồn Kênh Nhiêu Lộc hợp lưu với sông Sài Gòn).

“Đây là khu đô thị mới đa chức năng bao gồm công trình công cộng, công viên cây xanh, khu nhà ở, khu phức hợp, khu thương mại - dịch vụ - văn phòng, văn hóa, giải trí, hệ thống giao thông, hạ tầng kỹ thuật đô thị, văn hóa - bảo tồn, đáp ứng nhu cầu sinh sống và làm việc cho khoảng 10.695 người.

Trong đó, 142.625m2 là diện tích đất biệt thự, căn hộ chung cư, thương mại dịch vụ và văn phòng dịch vụ (office tel); còn lại 110.295 m2 gồm văn phòng làm việc, khách sạn (11.053 m2), đất công viên cây xanh tập trung cấp đô thị, mặt nước (47.602m2), đất văn hóa - bảo tồn (6.001 m2), đất giao thông đối ngoại (gồm đường Tôn Đức Thắng, Nguyễn Hữu Cảnh và đất đường ven sông), đất nhà ga METRO… 

Điểm đáng chú ý, quy hoạch sẽ có 63 căn biệt thự cao 3 - 4 tầng (diện tích 16.988 m2); khu hỗn hợp (51.867m2) với các tòa nhà có chiều cao từ 2 đến 50 tầng; dọc tuyến đường Tôn Đức Thắng sẽ có các công trình cao ốc văn phòng làm điểm nhấn với chiều cao 60 tầng.

Khu công viên cây xanh được bố trí dọc bờ sông Sài Gòn nhằm tận dụng triệt để không gian mặt nước với những lối đi bộ được phủ xanh, đồng thời tổ chức 2 trục cây xanh lớn hướng từ phía sông Sài Gòn vào phía đường Nguyễn Hữu Cảnh.

Về bố cục, công trình cao tầng dọc đường Tôn Đức Thắng, Nguyễn Hữu Cảnh và phía rạch Thị Nghè được bố trí thấp dần về phía bờ sông Sài Gòn, tạo không gian mở về phía bờ sông; đảm bảo hành lang bảo vệ bờ sông Sài Gòn tối thiểu 50m và 20m đối với rạch Thị Nghè.

Quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật và giao thông (gồm 14 tuyến đường, dài hơn 4km với gần 70.000m2), đảm bảo kết nối đồng bộ giữa khu phức hợp với các dự án lân cận trong đó có nhà ga METRO Ba Son (tuyến Metro số 1) ở khu vực công viên đầu cầu Thủ Thiêm 2; xây dựng hệ thống đê - kè dọc sông Sài Gòn và rạch Thị Nghè, phù hợp với quy hoạch thủy lợi chống ngập úng của thành phố; giữ lại các khu di tích bảo tồn với diện tích 6.001m2; di dời nhà máy đóng tàu và các xưởng cơ khí công nghiệp gây ô nhiễm…” Theo trang tin chính phủ .

Diện tích được quy hoạch khoảng gần 24 ha, mật độ xây dựng khoảng 24%, trong đó khoảng 20% đất ở, 20% đất thương mại dịch vụ, 60% là đất hỗn hợp bao gồm chủ yếu officetel .  Định hướng chức năng của khu đô thị này ngoài mục đích trở thành trung tâm phức hợp, còn là công trình cao tầng tập trung, đồng bộ về tiện ích xã hội kỹ thuật, phát triển thương mại. Lợi thế lớn về vị trí sẽ là động lực thu hút giới đầu tư và những người có thu nhập cao lựa chọn cho kế hoạch "mua sắm bất động sản năm 2016”.

Có thể nói vị trí của Bason được xem là đỉnh của đỉnh của bất động sản, với định hướng trở thành khu dân cư, dịch vụ cao cấp sang trọng.

Những thách thức của vị trí dự án

Đó chính là tuyến đường Nguyễn Hữu Cảnh và mật độ dân số của khu vực đường đó. Nếu bạn đi vào buổi sáng và buổi chiều sẽ thấy đường Nguyễn Hữu Cảnh có lưu lượng xe rất lớn. Con đường này chính là một trong những tuyến đường cửa ngõ quan trọng của trung tâm Quận 1. Bản thân dọc theo tuyến đường là hàng loạt các dự án như The Mannor (hơn 1.000 căn chủ đầu tư Bitexco), Saigon Pearl (2.200 căn SSGgroup), Vinhome Central Park (10 nghìn căn Vingroup) và hàng loạt các khu biệt thự, trung tâm mua sắm, bệnh viện, trường liên cấp và những cư dân sống xung quanh khiến cho khu vực giao thông đi lại ngày càng đông đúc. Và cộng với Bason thì dự đoán thêm 5.000 căn hộ sẽ áp lực giao thông cho đường Nguyễn Hữu Cảnh .

Tiến độ xây dựng tuyến đường Nguyễn Hữu Cảnh vẫn đang còn chậm so với cam kết ban đầu. Thực tế thi công tuyến đường này cũng hơi phức tạp. Trước đây tình trạng lún sảy ra cũng do vấn đề địa chất khu vực, hi vọng tình trạng này sẽ không lặp lại và tiến độ được đẩy nhanh để tránh kẹt xe, ngập nước những mua mưa lớn về.

Tuy nhiên, dự án Bason sẽ lấy trục chính là đường Tôn Đức Thắng  ngay trung tâm quận 1 kết nối về khu trung tâm Đồng Khởi, Nguyễn Huệ.

3. Tác động của dự án đến xu hướng đầu tư và sự dịch chuyển nhân sự ngành bất động sản

Dự án Ba Son do nằm trọn trong khu vực phường Bến Nghé, Quận 1 nên giá căn hộ sẽ không thể rẻ được, cũng không thể thấp hoặc bằng với những dự án căn hộ cao cấp xung quanh Quận 1 như Quận  2, Bình Thạnh mà sẽ cao hơn tương đối nhiều. Nếu mức giá đưa ra khoảng 3.500 USD-7.000USD/m2 thì dự án này bắt đầu mở ra 1 cuộc cạnh tranh mạnh mẽ đối với thị trường ở phân khúc căn hộ sang và siêu sang.

Đặc điểm của các căn hộ sang trọng Quận 1 là có mức giá rất cao và số lượng không nhiều ví dụ: Đối diện Bason là số 1-1A dự án Waterfront của tập đoàn MIK kết hợp Ascort (Singapore) 33 căn giá dự kiến 8.000-9.000USD/m2, dự án xa hơn đó 1 chút Madison của tập đoàn Novaland số 15 Thi Sách số lượng căn 107 giá dự kiến 7.000-8.000USD/m2, hay xa hơn hẳn các vị trí Quận 1 đó là Quận 3 dự án Leman của C.Tgroup số 117 Nguyễn Đình Chiểu số lương căn 208 giá bán cũng ở mức 4.200-4.800USD/m2. Với mức giá các căn hộ trung tâm cao như vậy mà bất ngờ xuất hiện dự án hàng ngàn căn, vị trí đắc địa với tiện ích vượt trội giá bán thấp hơn thì phân khúc này sớm muộn gì cũng sôi sục. Xin lưu ý, mức giá 3.500-7.000usd/m2 chỉ là giải giá cho số đông sản phẩm. Trong phát triển dự án, đặc biệt với vị trí đắc địa của dự án Ba Son, chủ đầu tư có thể sẽ thiết kế ra những sản phẩm siêu sang có giá hàng triệu USD, rất đẳng cấp và siêu khác biệt.  Điều này cũng tương đồng với nhận định của "bác sĩ  bất động sản"Trần Khánh Quang trong mạng chuyên gia Jetland:"2016 sẽ có ít nhất 10 dự án cao cấp sang và siêu sang sẽ được chào hàng, với giá bán trên 5.000 usd/m2 (căn hộ) hoặc tổng giá trị trên 20 tỷ đồng. Đây là quy luật của sự phát triển từ 2014 căn hộ giá thấp, 2015 căn hộ trung - cao cấp và 2016 sẽ có sang và siêu sang". Giới đầu tư giầu có sẽ có nhiều sự lựa chọn đối với phân khúc đặc biệt này. Điều này dẫn đến cuộc cạnh tranh về mặt thu hút đầu tư của những nhà đầu tư giầu có. Đặc biệt là những khách hàng có sẵn tiền và tài chính mạnh như kiều hối, giới lãnh đạo doanh nghiệp lớn, người nước ngoài...". 

Với những nhân định trên thì năm 2016 sẽ là năm nhiều các công ty bất động sản và các môi giới lành nghề sẽ chọn Ba Son làm điểm đỗ "làm ăn". Thực tế cho thấy rằng năm 2015 khoảng 20-30% những môi giới dự án Vinhome đã "cá kiếm" không phải là ít với dự án Vinhome Central Park, kinh nghiệm làm việc với chủ đầu tư Vingroup khiến họ sẽ tự tin với dự án Ba Son. Sức hút của dự án này sẽ khiến không ít các nhân sự chuyên nghiệp của nhiều công ty môi giới, chủ đầu tư khác sẽ về Ba Son "lập nghiệp". Hệ quả là năm 2016 sẽ là năm nhiều chủ đầu tư mới với những dự án mới sẽ khó khăn trong việc tìm kiếm nhân sự tài năng. 

Theo Kerry thì dự án Ba Son sẽ có kịch bản bán hàng không khác nhiều so với cách làm trước đó của dự án Vinhome Central Park, người làm chính sách bán hàng dự án Ba Son cũng sẽ không mạo hiểm thay đổi phong cách bán hàng dự án quá nhanh! Nguyên nhân cách làm trước vẫn tốt và các nhà môi giới bán các dự án Vinhome tại Sài Gòn cũng quen với phong cách đó. Nếu thay đổi sẽ khiến nhiều nhà môi giới cũng phải thay đổi để thích ứng với công việc. Chính sách bán hàng cũ áp dụng vào dự án Bason nếu không hiệu quả thì chủ đầu tư sẽ thay đổi. Tuy nhiên,Theo Kerry có một điều khác biệt của dự án này so với Vinhome Central Park đó là giai đoạn đầu bán hàng dự án Ba Son sẽ trật tự và quy củ hơn, giải thưởng cho khách hàng sẽ là 1 giải đặc biệt lạ! (Vinhome Central Park là chiếc du thuyền Sunseeker), và người ta đang chờ đón bất ngờ mới về cái "nhất" mang tính biểu tượng dự án là gì?

Hi vọng những chia sẻ trên sẽ giúp các bạn có thêm được những thông tin về dự án Ba Son đình đám sắp triển khai. Sản phẩm như thế nào sẽ khắc họa chân dung người bán hàng và cách bán hàng tương xứng. Quy hoạch của Ba Son,  63 biệt thự siêu sang , và những căn hộ đẳng cấp nhất trong tòa nhà 60 tầng (?). Lợi thế về ga Metro hơn cả Masteri liệu có trung tâm thương mại (?). Vị trí siêu đắc địa, có thể nói là nhất của quận Nhất là nhất thành phố thì có những sản phẩm gì Nhất(?). Còn rất nhiều ẩn số về Ba Son. Kỳ tới, Kerry sẽ có bài bàn về đề tài sản phẩm của Ba Son trên cơ sở quy hoạch và những đặc thù của dự án, một góc nhìn, theo nghĩa nào đó là cùng hướng với nhà phát triển dự án.

1. Đánh giá vị trí dự án căn hô Vinhomes Golden River
2. Mua đầu tư Vinhomes Golden River có ổn hay không – Lời khuyên đầu tư ?
3. Mua căn hộ Vinhomes Golden River Ba Son có phù hợp với gia đình bạn không ?
4. Cập nhật thông tin thị trường dự án Vinhomes Ba Son, đầu tư tốt không ?
5. Có gì tại Vinhomes Golden River khiến nó trở thành dự án HOT nhất Sài Gòn