Giá giảm, vì sao sức mua vẫn chậm?

Giá bất động sản (BĐS) rõ ràng là đang ở xu thế giảm mạnh từ đầu năm 2012 đến nay. Tuy vậy, thị trường vẫn trong tình trạng ảm đạm, sức mua chậm và thấp. Tại sao vậy?

Đến nay giá căn hộ đã giảm từ 10 – 30%, thậm chí 50 - 60% tùy phân khúc so với thời đỉnh cao, nhưng sức mua vẫn rất chậm. Theo đánh giá của một số chuyên gia trong ngành, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này. Trước hết, nhiều dự án được công bố mức giảm giá "mập mờ" (không tính phần thuế VAT và phí bảo trì). Do vậy, khi tính thêm hai yếu tố này vào thì giá bán vẫn quá cao so với khả năng và kỳ vọng của người mua.

Trong khi đó, xu hướng mua nhà lại đang chuyển từ đầu cơ (chờ tăng giá) sang mục tiêu chính là để ở và cho thuê và/hoặc đầu tư dài hạn giữ giá trị. Bởi vậy giao dịch chủ yếu xảy ra ở dự án có giá giảm thực sự và ở mức thấp hợp lý, diện tích căn nhỏ (50 – 70 m2) cũng như ở tầng thấp (dưới tầng 20). Chính vì thế nhiều dự án có giá hợp lý cùng với những chính sách ưu đãi mới có thể thu hút được người mua.

Nhiều tuyên bố giảm giá chỉ là “động tác giả”

 

Ngay từ đầu năm, có khá nhiều dự án chào bán với giá hấp dẫn chỉ khoảng 10-15 triệu đồng/m2. Trong tháng 2/2013, chủ đầu tư dự án Tổ hợp chung cư Đại Thanh (Thanh Trì) đã tung ra thị trường hơn 200 căn hộ diện tích từ 40 - 66m2 với giá bán 10 - 12 triệu đồng/m2.

Tổng Công ty Viglacera mở bán 204 căn hộ dự án khu nhà ở cao tầng OCT2 khu chức năng đô thị Xuân Phương (Từ Liêm) giá bán 12,9 triệu đồng/m2 với căn hộ xây thô chưa hoàn thiện bên trong, 14,9 triệu đồng/m2 cho căn hộ hoàn thiện đã bao gồm VAT…

Đánh giá từ các chuyên gia phân tích tại Công ty chứng khoán BIDV cho thấy, xu hướng đầu tư BĐS nhà ở nhằm mục đích ở hoặc tích lũy tài sản sẽ tiếp tục là xu hướng chủ đạo trong năm 2013 này, thay thế cho xu hướng đầu cơ giá lên trong giai đoạn trước (thời kỳ khả năng tiếp cận nguồn tín dụng là khá dễ dàng và thị trường BĐS sôi động).

Với xu hướng mới này, nhiều DN BĐS sẽ tiếp tục khó tìm lối ra cho hàng hóa của mình do cơ cấu sản phẩm (chung cư cao cấp, đất nền biệt thự, nhà liền kề có tỷ trọng lớn) chưa phù hợp và đáp ứng nhu cầu của đại bộ phận người dân là nhắm đến phân khúc nhà giá thấp quy mô nhỏ, vừa với khả năng thu nhập.

Trong khi đó, theo Công ty Chứng khoán Bảo Việt, nguồn vốn trong thị trường BĐS cũng bị khan hiếm. Nguồn vốn quan trọng nhất và tác động trực tiếp nhất đến thị trường BĐS là vốn từ hệ thống ngân hàng sẽ bị hạn chế do các ngân hàng sẽ hạn chế cho vay và tập trung vào thu nợ, giảm nợ xấu và cơ cấu lại hệ thống.

Mặc dù Chính phủ đang có đề xuất một số biện pháp tài chính trong năm 2013 để phá băng cho thị trường BĐS, tuy nhiên những biện pháp mà Chính phủ đề xuất được cho là chỉ mang tính chất hỗ trợ cho các DN BĐS (như các biện pháp giảm thuế, giãn thuế, giãn thời điểm nộp tiền sử dụng đất).

Nhiều chủ đầu tư cho biết, hiện tại họ đều rơi vào tình trạng kẹt vốn trong khi đó dự án mới chỉ bắt đầu xây dựng. Còn số các dự án đã hoàn thiện phần thô thì bị áp lực thu hồi vốn.

Theo nhận định của hãng tư vấn BĐS CBRE, người mua có nhu cầu ở thật sự có thể sẽ tích cực tham gia thị trường hơn. Nhưng lưu ý là những người mua này sẽ tìm đến những dự án đã hoàn thành thay vì những dự án trên giấy.

Như vậy, điều kiện để các chủ đầu tư muốn ở lại thị trường là phải thích nghi với điều kiện thị trường mới bằng các sản phẩm đáp ứng nhu cầu của người mua cuối cùng và đặc biệt với giá cả thực sự hợp lý, rõ ràng. “Chỉ khi người mua tin là mức giá đã sát thực tế thì họ mới mua, cho dù lúc đó thị trường như thế nào”, ông Richard Leech - Giám đốc điều hành CBRE cho biết.

Một nguyên nhân quan trọng khác tác động tiêu cực đến sức mua chính là thời gian qua một số chủ đầu tư chào bán với giá "sốc" khuyến mại "khủng" để kích cầu người mua, thu về nguồn lớn tài chính, rồi bỏ hoang dự án. Đa số các dự án công bố giảm giá đều mới chỉ đào xong móng, rủi ro mua nhà theo tiến độ vẫn là rào cản lớn. Những vấn đề khác như sản phẩm thiếu tính cạnh tranh, vị trí không tốt cũng khiến cho người mua không còn hào hứng. Điều này vô hình chung đã ảnh hưởng tiêu cực đến nhiều chủ đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh, cho rằng, một số DN BĐS cho thấy sự thiếu chuyên nghiệp, chỉ biết “ăn xổi ở thì”, góp phần gây ảnh hưởng chung lên thị trường, tạo ra tâm lý không tốt cho người mua, khiến thị trường “chết lâm sàng”.

Giá BĐS cũng được nhiều chuyên gia trong ngành dự báo sẽ tiếp tục giảm khi các DN đang giữ một lượng hàng tồn khổng lồ, trong khi các NĐT thứ cấp cũng có nhu cầu phải xả hàng cắt lỗ. Nguồn hàng từ việc ngân hàng siết nợ, xử lý tài sản đảm bảo cũng phần nào làm gia tăng áp lực giảm giá. Đồng thời, giao dịch sẽ vẫn ở mức thấp, tập trung chủ yếu ở các dự án có giá bán đặc biệt hấp dẫn so với đối thủ cạnh tranh và tiến độ xây dựng tốt.

Như vậy, giá nhiều khả năng sẽ vẫn ở xu hướng giảm, song chưa biết sức mua trên thị trường liệu rồi sẽ có tích cực hơn không trong bối cảnh thị trường vẫn đang hoàn toàn thuộc về người mua?!

- Theo Thời báo Ngân hàng