Lấy lại niềm tin thị trường

Lãi suất cho vay thấp hơn cả đề xuất

NHNN vừa công bố Dự thảo Thông tư quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 của Chính phủ.

Theo dự thảo Thông tư, các NHTM Nhà nước phải dành tối thiểu 3% tổng dư nợ cho vay tại thời điểm cuối năm trước để cho vay các đối tượng cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, đối tượng có thu nhập thấp, các DN là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; các DN là chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội với lãi suất và thời hạn phù hợp.

Một trong những điểm đáng lưu ý tại Dự thảo là NHNN dành 30.000 tỷ đồng hỗ trợ 5 NHTM Nhà nước để cho vay các đối tượng nêu trên, thông qua hình thức tái cấp vốn.

Giá BĐS cần tiếp tục giảm thêm mới đạt đến kỳ vọng của người mua

Sau khi dự thảo ban hành, có ý kiến cho rằng số lượng các ngân hàng được hưởng bị thu hẹp lại. Vụ trưởng Vụ Tín dụng NHNN Nguyễn Viết Mạnh cho biết, vì số tiền hỗ trợ không lớn, quan trọng hơn là số NHTM Nhà nước chiếm tỷ lệ lớn và có đầy đủ các địa phương nên NHNN quản lý tập trung, hiệu quả hơn, các ngân hàng có hệ thống quản lý rủi ro tốt.

Điểm chú ý tại Dự thảo NHNN yêu cầu áp dụng lãi suất ổn định 6%/năm trong vòng 3 năm đầu tiên thay vì 8 – 10%/năm như dư luận đưa ra trong thời gian qua. Ông Nguyễn Viết Mạnh phân tích: đối với một đôi vợ chồng cán bộ viên chức, trong kết cấu thu nhập của họ trung bình 15 triệu đồng/tháng tức là khoảng 160 - 170 triệu đồng/năm.

Trong trường hợp chưa có nhà ở thì mỗi năm họ thường phải dành khoảng 60 triệu đồng trả tiền thuê nhà (4 – 5 triệu đồng/tháng). Như vậy, nếu vay 1 tỷ đồng với lãi suất 10%/năm thì người vay sẽ phải trả 100 triệu đồng tiền lãi trong khi kết cấu tiền lương của họ chỉ có 60 triệu đồng.

Đó là chưa kể trong số tiền 15 triệu đồng thu nhập hàng tháng họ phải trích ra một phần trả tiền gốc. Điều này sẽ tạo áp lực đối với người vay. Mặt khác, chỉ số lạm phát dự kiến xoay quanh mức 6%. Do vậy, với mức lãi suất 6%/năm ít nhất giúp người vay dành tiền lương cho thuê nhà để trả lãi vay cho ngân hàng.

Theo Dự thảo Thông tư, thời hạn cho vay, với đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà thì tối thiểu 10 năm đối với cá nhân. Mức lãi suất ổn định 6%/năm trong vòng 3 năm dự kiến từ 15/4/2013 đến thời điểm 15/4/2016. Lý giải việc NHNN chốt chặn mức lãi suất 6%/năm trong vòng 3 năm, ông Mạnh cho biết, điều quan trọng nhất đối với thị trường, nhất là thị trường BĐS chính là niềm tin.

Việc đưa ra một mức lãi suất ổn định cố định trong thời gian dài sẽ giúp người mua nhà tính toán dài hơi hơn cho kế hoạch tài chính mà không cảm thấy quá sức khi tham gia. Mặt khác, việc chốt ngày hưởng ưu đãi tạo động lực cho người mua nhà vay vốn. Vì nếu vay càng sớm thì khách hàng sẽ được hưởng đầy đủ thời gian ưu đãi lãi suất theo đó tiết giảm chi phí tài chính cho mình.

Hỗ trợ sẽ tùy thuộc vào chỉ số kinh tế vĩ mô

Dự thảo Thông tư cũng nêu rõ: sau thời điểm 3 năm, khách hàng tiếp tục được hưởng chính sách lãi suất hỗ trợ theo công bố của NHNN trong thời gian còn lại. “Mức lãi suất hỗ trợ nhiều hay ít tùy thuộc các chỉ số kinh tế vĩ mô”, ông Mạnh lưu ý.

Một chuyên gia ngân hàng đồng quan điểm cho rằng, có thể khi thu nhập của đối tượng chính sách trên nâng lên thì mức lãi suất NHNN công bố dù vẫn hỗ trợ nhưng có thể cao hơn một chút. Hoặc có thể theo chỉ số kinh tế vĩ mô như lạm phát ở mức 8% thì lãi suất cho vay có thể xoay quanh chỉ số này. Qua đó sẽ giảm gánh nặng cho ngân sách Nhà nước để sử dụng hỗ trợ cho vấn đề quan trọng của đất nước.

Để đảm bảo nguồn vốn đến đúng đối tượng đồng thời hạn chế hiện tượng lách luật, ông Mạnh cho biết theo quy định tại Dự thảo Thông tư này mỗi khách hàng chỉ được vay một lần. Do vậy, khi khách hàng nộp hồ sơ tại ngân hàng vay vốn sẽ được chuyển thông tin về Trung tâm Thông tin tín dụng (CIC) NHNN để kiểm tra. Qua kiểm tra nếu khách hàng đáp ứng đầy đủ điều kiện tiêu chí, CIC thông báo cho ngân hàng cấp vốn vay.

Còn trong trường hợp CIC phát hiện có sự trùng hợp thông tin khách hàng tức là khách hàng đó cùng lúc nộp hồ sơ tại 2 ngân hàng thì sẽ báo lại cho ngân hàng dừng lại việc cấp vốn ngay lập tức. Bên cạnh đó NHNN cũng yêu cầu các NHTM phải quản lý chặt chẽ khoản vay để hạn chế rủi ro. Bởi khi khách hàng vay ngân hàng phải trích lập dự phòng rủi ro 0,75%/món vay.

Điều này cũng đồng nghĩa không phải ai muốn vay mua nhà từ chương trình này cũng đều được đáp ứng. Bởi, NHNN chỉ hỗ trợ về lãi suất và về nguồn vốn dài hạn. Còn khách hàng phải đáp ứng điều kiện cho vay thông thường như phải chứng minh nguồn thu để đảm bảo khả năng trả nợ khi khoản vay đáo hạn…

Một số ý kiến cho rằng sẽ khó có thể phá băng thị trường BĐS bằng gói tín dụng ưu đãi này của ngân hàng. Về vấn đề này ông Mạnh bày tỏ quan điểm, không thể chỉ trông chờ từ vốn ngân hàng. Theo tính toán của ông Mạnh, với mức 3% tổng dư nợ cho vay tại thời điểm cuối năm trước để cho vay thì số vốn các ngân hàng dành cho đối tượng này khoảng 45 nghìn tỷ đồng.

Như vậy, số vốn trên so với số tiền để phá băng thị trường BĐS của các chuyên gia kinh tế thì chỉ như “muối bỏ bể”. Và theo ông Mạnh, mục tiêu của Dự thảo Thông tư hướng đến đối tượng có nhu cầu về nhà ở thực sự và quan trọng là lấy lại niềm tin cho thị trường chứ không phải như kỳ vọng là cứu thị trường BĐS. Bởi với chính sách hỗ trợ trên tạo động lực cho người mua nhà. Như vậy, thị trường cũng khởi sắc hơn khi tìm được điểm cắt cung – cầu thị trường.

“Việc tháo gỡ nút thắt tâm lý đôi khi có tác động mạnh mẽ hơn kỳ vọng”, một chuyên gia ngân hàng nói. Nhưng dù tác động mạnh hay không thì thúc đẩy nhu cầu nhà ở xã hội là rất cần thiết và tác động tích cực về mặt an sinh xã hội.

Theo Dự thảo Thông tư, thời điểm bắt đầu triển khai gói hỗ trợ này có thể là từ ngày 15/4/2013. Và nhiều khả năng Thông tư quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 của Chính phủ chính thức được ban hành trong tuần tới.

- Theo Thời báo Ngân hàng