Năm 2014 thị trường BĐS mới có thể phục hồi vững chắc

“Thanh khoản thị trường bất động sản khó được cải thiện sớm” - TS. Trần Du Lịch, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia

Ngày 7/1/2013, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 01 và Nghị quyết 02 để hỗ trợ nền kinh tế. Khác với gói giải pháp kích cầu thực hiện năm 2009 trong điều kiện nền kinh tế toàn cầu suy thoái, buộc Chính phủ phải tăng đầu tư công và hỗ trợ lãi suất, gói giải pháp hỗ trợ lần này tập trung vào khâu xử lý “điểm nghẽn” của tín dụng và tăng sức mua của thị trường, trong đó quan tâm đặc biệt đến tồn kho sản phẩm bất động sản. Trong đó, đáng chú ý là chương trình tín dụng 20.000 - 40.000 tỷ đồng, lãi suất 6%/năm hỗ trợ cho người có thu nhập thấp, mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, về ngắn hạn, chương trình này cũng chưa mang lại ngay kết quả, nên thanh khoản của thị trường bất động sản khó được cải thiện trong một sớm, một chiều. Một khi thanh khoản của thị trường bất động sản chưa cải thiện thì việc xử lý nợ xấu của ngân hàng thương mại cũng sẽ khó khăn.

Tuy nhiên, về trung, dài hạn, các gói giải pháp của Chính phủ đưa ra sẽ tạo đột phá về tái cấu trúc, đặc biệt là khu vực tài chính - ngân hàng và doanh nghiệp nhà nước. Trên cơ sở đó, khôi phục thị trường bất động sản; khôi phục lòng tin nhà đầu tư, tiến tới tăng trưởng mạnh hơn trong vài ba năm tới đây đối với bất động sản và cả chứng khoán. Tóm lại, mặc dù còn nhiều khó khăn, nhưng kinh tế Việt Nam chưa thực sự rơi vào khủng hoảng, khả năng phục hồi rất lớn. Với tất cả những chính sách đã được công bố, nếu được thực hiện nghiêm túc thì tình hình có thể được cải thiện rõ ràng hơn vào nửa cuối năm 2013.

“Kỳ vọng thanh khoản sẽ tăng từ quý III/2013” - TS. Lê Xuân Nghĩa, Nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát, tài chính quốc gia

Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội 6%/năm cùng gói vốn vài chục nghìn tỷ đồng chưa thể tác động ngay đến thị trường bất động sản. Bởi nguồn tiền và lãi suất ưu đãi này chỉ dành cho một phân khúc khách hàng nhất định. Nhưng với nguồn cung tín dụng hiện nay, kỳ vọng thị trường bất động sản có thể tăng thanh khoản bắt đầu từ quý III và có thể dấu hiệu phục hồi rõ ràng hơn vào quý IV/2013. Tuy nhiên, những khoản nợ lớn về bất động sản vẫn chưa xử lý được do thị trường nợ kém phát triển. Vì vậy, thị trường bất động sản có thể chỉ phục hồi vững chắc hơn vào năm 2014, hoặc có thể chậm hơn đối với phân khúc thị trường cao cấp

Tuy nhiên, để thị trường phục hồi, cần phải có gói tài trợ tín dụng mua nhàvới kỳ hạn dài và lãi suất thấp nhất có thể kỳ vọng là 8 - 10%; giảm các loại thuế, nhất là thuế quyền sử dụng đất và thuế mua bán tài sản (nợ); các thủ tục hành chính có liên quan đến đất đai, sổ đỏ, thanh lý tài sản phải được cải thiện đáng kể; tái cơ cấu lại cấu trúc thị trường theo hướng ưu tiên cung ứng nhà giá rẻ và có chính sách cho phép Việt kiều và người nước ngoài được mua nhà, tài sản nợ và được sở hữu những tài sản lớn hơn.

“Có thể kéo dài thời gian giải quyết hàng tồn kho sang năm 2014” - Ông Nguyễn Văn Danh, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP. HCM

Ngày 1/3/2013, Sở Xây dựng TP. HCM đã họp với các cơ quan liên quan về 9 nội dung triển khai Nghị quyết 02. Nội dung cụ thể dự kiến Sở sẽ công bố vào giữa tháng 3. Thực tế, không thể khảo sát hết hàng tồn kho, nhưng TP. HCM đánh giá được nguyên nhân hàng tồn. Vì thế, phải có sự kết nối giữa 3 chủ thể: doanh nghiệp - khách hàng - ngân hàng. Thành phố đã có báo cáo và làm việc với ngân hàng để đưa cán bộ công nhân viên, nhà giáo, bộ đội… vào đối tượng ưu tiên vay vốn ngân hàng. Theo khảo sát sơ bộ thì 60 - 70% đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội có nhu cầu vay tiền. Sắp tới, Bộ Xây dựng cũng có thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị quyết 02. Thông tư sẽ hướng dẫn cụ thể việc điều chuyển các dự án từ thương mại sang nhà ở xã hội; điều chỉnh công năng các dự án chưa triển khai trên thực tế; có cơ chế và quy định đối với các dự án buộc phải tạm dừng để không phát sinh nợ xấu.

Trong năm 2013, Sở sẽ tổ chức nhiều hội nghị để lấy ý kiến rộng rãi từ nhiều tổ chức, tầng lớp trong xã hội. Vấn đề giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu và ổn định thị trường bất động sản trong năm 2013 có thể kéo dài sang năm 2014. Chúng tôi cũng đang bàn thảo với các hiệp hội, doanh nghiệp vấn đề phát triển thị trường bất động sản TP. HCM trong liên kết vùng miền Đông, miền Tây Nam Bộ.

“Nghị quyết 02 sẽ tác động tích cực tới thị trường bất động sản” - Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc NHNN TP. HCM

Hiện nay, các ngân hàng thương mại cũng tích cực đẩy vốn cho vay đối với khách hàng cá nhân có nhu cầu thực về nhà ở.

Trong năm 2012 và 2 tháng đầu năm 2013, các ngân hàng tiếp tục đưa ra nhiều ưu đãi lãi suất đối với tín dụng bất động sản. Đặc biệt, khi tín dụng bất động sản được loại khỏi lĩnh vực không khuyến khích, thì các ngân hàng có điều kiện hơn trong việc đẩy mạnh cho vay ở lĩnh vực nhà ở.

Lãi suất cho vay đối với lĩnh vực này cũng từng bước được điều chỉnh về mức thấp nhất hiện nay là 12%/năm. Đặc biệt, ở nhiều ngân hàng còn ưu đãi lãi suất cho vay trong 3 tháng đầu tiên là 9 - 10%/năm. Tuy nhiên, người mua nhà kỳ vọng lãi suất sẽ giảm thêm nữa.

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM và các doanh nghiệp bất động sản kiến nghị lãi suất cho vay được đưa về 9 - 10%/năm với cá nhân mua nhà, và 8 - 9%/năm đối với chủ đầu tư. Song theo tôi, điều đó trước mắt sẽ rất khó thực hiện, bởi trần lãi suất huy động hiện  nay đang là 8%/năm. Vì vậy, lãi suất cho vay khó có thể giảm xuống mức 10%/năm như kỳ vọng.

Hiện các ngân hàng nỗ lực giảm lãi suất cho vay, nhưng có chọn lọc, đồng thời kiểm soát chặt chất lượng tín dụng, nợ xấu.

“Nên mở rộng đối tượng được ủy thác, tái cấp vốn mua nhà ở xã hội” - Ông Trương Văn Phước, Tổng giám đốc Eximbank

Chính sách hỗ trợ mua nhà ở xã hội với lãi suất 6%/năm theo chủ trương của Chính phủ tại Nghị quyết 02 sẽ tác động tích cực đối với thị trường bất động sản trong thời gian tới. Qua đó, sẽ tạo điều kiện cho những người thu nhập thấp có cơ hội mua nhà.

Bỏ khống chế “room” tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, chứng khoán và cho vay tiêu dùng phù hợp với mục tiêu của kinh tế nước ta hiện nay là một trong những điều kiện tốt để vực dậy nền kinh tế.

Tôi cho rằng, muốn thúc đẩy kinh tế tăng trưởng, kích thích tiêu dùng là nhân tố quan trọng để tăng tổng cầu. Việc bỏ khống chế “room” tín dụng đối với các lĩnh vực trên sẽ kích thích được sức cầu của thị trường bất động sản, chứng khoán và tiêu dùng. Đây cũng là một cơ hội tốt cho các ngân hàng thương mại đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là Ngân hàng Nhà nước không có kiểm soát về tăng trưởng tín dụng, mà khống chế ở một trần tín dụng tổng quát hơn, thay vì phân ra từng khu vực như trước đây. Đó là chính sách phù hợp trong điều kiện của chúng ta trước bối cảnh hiện nay.

ôi cho rằng, đối với chủ trương tái cấp vốn mua nhà ở xã hội, Ngân hàng Nhà nước nên mở rộng đối tượng được ủy thác, tái cấp vốn qua các ngân hàng thương mại cổ phần, thay vì chỉ có các ngân hàng thương mại nhà nước được thực hiện chủ trương trên. Có như vậy thì tín dụng lĩnh vực bất động sản mới được đẩy mạnh và người mua nhà có thêm cơ hội vay vốn giá rẻ. Nói cách khác, chính sách ưu đãi lãi suất cho người mua nhà giá thấp cần được lan tỏa rộng hơn mới kích thích được sức cầu.

Hiện mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đang dần được cắt giảm, chẳng hạn Eximbank đang có gói 5.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay cố định trong 2 năm đầu là 12%/năm. Chúng tôi cũng từng bước đẩy mạnh vốn cho khách hàng cá nhân vay mua nhà. Tuy nhiên, để có thể lãi suất cho vay mua nhà về mức phổ biến 9 - 10%/năm cần có thêm thời gian.

- Theo Đầu Tư Chứng Khoán