Việc Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề xuất phương án hủy bỏ quy định bắt buộc công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản, và thay đổi thành “…được thực hiện theo nhu cầu của các bên” được cho là để thực hiện chủ trương cải cách thủ tục hành chính, song cần nhìn nhận dưới góc độ pháp lý và thực tiễn trong quản lý đất đai thì quy định này sẽ tạo nên những rủi ro lớn trong giao dịch, tiềm ẩn nhiều “mầm mống” phát sinh một loạt các tranh chấp, tạo gánh nặng cho cơ quan, chính quyền, tòa án, gây tổn thất kinh tế lớn và tiềm ẩn mất ổn định trong nhân dân.
Quan điểm của người viết không đồng thuận với nội dung phương án sửa đổi nêu trên tại Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, bởi lẽ các giao dịch về nhà đất có ý nghĩa quan trọng đối với nền kinh tế, nên nếu lược bỏ đi bất kỳ một thủ tục, trình tự, điều kiện nào hiện có thì chỉ có thể làm cho tình trạng tranh chấp về đất đai, nhà ở vốn đã rất phức tạp càng thêm phức tạp hơn, gây nguy hại to lớn đến an sinh xã hội và sự phát triển ổn định, bền vững của nền kinh tế.
Trong quan hệ cuộc sống giao dịch hiện nay còn mang nặng yếu tố tình cảm, chủ quan,… mà chúng ta áp dụng quan điểm để cho người dân tự quyết định việc có hay không thực hiện công chứng dựa trên nguyên tắc tự nguyện, tự thỏa thuận, theo nhu cầu của các bên trong giao dịch, là chưa hợp lý. Nhà nước cần chủ động đặt ra các quy định mang tính bắt buộc về thủ tục công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.
Công chứng từ trước đến nay đang đóng vai trò là thiết chế quản lý các hợp đồng, giao dịch về bất động sản, có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm tính an toàn cho các giao dịch này, bởi lẽ:
Công chứng sẽ giúp bảo đảm tính hợp pháp của nội dung các giao dịch. Việc công chứng sẽ giúp cho các bên hiểu rõ hơn về quyền và nghĩa vụ của mình trong giao dịch về quyền sử dụng đất qua việc tư vấn, giải thích của các công chứng viên; đặc biệt góp phần đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ về thuế và tài chính đối với nhà nước.
Ngoài ra việc công chứng còn góp phần hạn chế các giao dịch “bất động sản ma” (không có thật), góp phần hạn chế các yếu tố lừa đảo, lừa dối trong các giao dịch về quyền sử dụng đất, nhất là trong các trường hợp thừa kế theo di chúc, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trường hợp phát sinh tranh chấp thì việc công chứng sẽ nâng cao giá trị chứng minh của chứng cứ (hợp đồng, giao dịch đã được công chứng) trong hồ sơ, các bên tham gia giao dịch phải đưa ra chứng cứ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình và tòa án sẽ thuận lợi hơn khi xem xét các chứng cứ, chứng minh để có thể ra phán quyết công minh.
Có thể nói, thủ tục công chứng lâu nay được xem là ý nghĩa bảo lãnh đối với các hợp đồng, giao dịch về bất động sản. Công chứng viên được coi là thẩm phán phòng ngừa.
Thực tế trong thời gian qua cho thấy, chủ trương xã hội hóa hoạt động công chứng của Đảng, Nhà nước ta là hoàn toàn đúng đắn, đã tạo điều kiện cho người dân dễ dàng tiếp cận và sử dụng loại hình dịch vụ công này. Các tổ chức hành nghề công chứng ra đời ngày càng phát triển với số lượng công chứng viên rất đông đảo, trình độ chuyên môn nghề nghiệp ngày càng cao, hoạt động công chứng ngày càng chuyên nghiệp, cung cấp dịch vụ chất lượng tốt, có nhiều công cụ hỗ trợ hiện đại (như hệ thống dữ liệu thông tin công chứng…) để thủ tục công chứng nhanh chóng, chính xác, và an toàn, hạn chế tối đa các rủi ro tiềm ẩn. Việc sử dụng các dịch vụ công chứng thể hiện trình độ nhận thức pháp luật nâng cao của người dân và xã hội, tạo nên một xã hội hiện đại, chuyên nghiệp.
Tóm lại, việc quy định yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản là rất cần thiết và hợp lý trong điều kiện nước ta hiện nay, nó không chỉ có ý nghĩa lớn trong việc bảo vệ lợi ích của Nhà nước, tăng cường công tác quản lý đất đai mà còn có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.
Luật sư Quản Văn Minh
Ủy viên BCH TW Hội luật gia Việt Nam,
Giám đốc Công ty Luật Số 5 – Quốc gia
