Khung pháp lý của thị trường bất động sản
Nhà nước là chủ thể có vai trò rất quan trọng trong thị trường BĐS, nhất là với cơ chế sở hữu toàn dân như tại nước ta. Một trong những vai trò quan trọng nhất của nhà nước là tạo khung pháp lý cho thị trường BĐS.
Những bộ luật liên quan đến thị trường BĐS bao gồm: Luật Dân sự (2005), Luật Đầu tư (2005), Luật Đất đai (2003), Luật Kinh doanh BĐS (2006), Luật Nhà ở (2005) và Luật Thuế thu nhập cá nhân (2007).
Toàn bộ những khái niệm căn bản nhất về thị trường BĐS được quy định rõ tại Luật Dân sự (2005):
- Định nghĩa về BĐS: Điều 174.
- Quyền sở hữu: Phần thứ hai, chương X và chương XII.
- Thế chấp tài sản: Điều 342 – 357.
Những quy định liên quan đến đầu tư trong lĩnh vực BĐS được quy định tại Luật Đầu tư (2005):
- Theo Điều 29, lĩnh vực kinh doanh BĐS được quy định là lĩnh vực đầu tư có điều kiện. (Lĩnh vực đầu tư có điều kiện là lĩnh vực chỉ được thực hiện đầu tư với các điều kiện cụ thể do pháp luật quy định – Điều 3 Luật Đầu tư 2005).
- Những quy định về thủ tục giao nhận đất dự án, chuẩn bị mặt bằng và xây dựng dự án được quy định tại Điều 55, 56 và 58. (Quy định chi tiết được thể hiện trong Luật Đất đai).
Luật Đất đai (2003) là bộ luật quan trọng nhất trong toàn bộ khung pháp lý của thị trường BĐS. Bộ Luật này đang được lấy ý kiến sửa đổi bổ sung để phù hợp hơn với tình hình hiện tại trong bối cảnh nó bộc lộ nhiều hạn chế sau 10 năm có hiệu lực. (vui lòng xem bài trước tại đây)
- Quy định về quyền hạn và trách nhiệm của nhà nước trong lĩnh vực đất đai.
- Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Mục 2 (trừ điều 30 – quy hoạch đất cho mục đích quốc phòng).
- Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản: Mục 7 (Điều 61, 62, 63), bao gồm loại đất được tham gia thị trường bất động sản, Điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản, Quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường bất động sản.
- Bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi: Điều 42.
- Giấy tờ tham gia giao dịch bất động sản (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Quyền sử dụng đất ở)…
Luật Kinh doanh BĐS (2006) quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản; Quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản. Cụ thể là về:
- Các nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản: Điều 5.
- Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh: Điều 6.
- Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh: Điều 7.
- Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản: Điều 8.
- Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước: Điều 9.
- Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Điều 10.
- Các quy định về kinh doanh và dịch vụ BĐS, hợp đồng trong lĩnh vực BĐS …
Luật Nhà ở (2005) là bộ luật quen thuộc với chúng ta nhất. Nó quy định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở và áp dụng đối với tổ chức, cá nhân có liên quan đến sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở. Cụ thể:
- Chủ sở hữu nhà ở và đối tượng được sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
- Phát triển nhà ở tại các vùng đô thị, nông thôn, miền núi.
- Phát triển nhà ở theo dự án; phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.
- Quy hoạch kiến trúc nhà ở.
- Phát triển nhà ở thương mại.
- Phát triển nhà ở xã hội.
- Các giao dịch về nhà ở.
Luật Thuế thu nhập cá nhân (2007): Quy định rõ tại Điều 3 thu nhập từ chuyển nhượng BĐS là thu nhập chịu thuế, bao gồm:
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở.
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước.
- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.
- Điều 14 quy định thu cách tính nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản.
Trên đây là các khung pháp lý liên quan đến lĩnh vực BĐS. Chúng ta sẽ có những phân tích cụ thể trong những bài sau.
Nguyên Khôi
Tin khác
-
Kỳ 1: Bài toán đầu tư cho dự án bất động sản
Hệ lụy từ các dự án bất động sản đang “trơ gan cùng tuế huyệt” là nỗi đau nhức nhối cho nền kinh tế BĐS Việt Nam hiện nay. Hàng loạt các giải pháp được đưa ra từ các cấp chính quyền đến các chuyên gia kinh tế và những nhà đầu tư BĐS trong thời gian qua với mong muốn giải quyết “cục nợ” hàng tồn kho có được khơi thông?
-
Cung cầu bất động sản: bài học cho doanh nghiệp
Những bài trước trong loạt bài giới những kiến thức, khái niệm căn bản trong lĩnh vực BĐS đã giới thiệu về khung pháp lý của thị trường – “luật chơi” của thị trường. Trong phần tiếp theo này chúng ta sẽ nhìn thị trường từ một góc độ cung cầu.
-
Quy định của pháp luật về quản lý nhà chung cư
Trong những chủ đề trước chúng ta đã tìm hiểu một số khái niệm căn bản về thị trường BĐS. Trong bài này, chúng ta sẽ đi sâu hơn về những quy định của pháp luật đối với việc quản lý nhà chung cư. Thực tế, đã có nhiều vụ tranh chấp liên quan đến vấn đề này. Điển hình nhất là vụ Keangnam (Hà Nội) những năm trước. Đây cũng là một vấn đề đáng quan tâm khi mua căn hộ chung cư, bởi ảnh hưởng lâu dài của nó.
- Thuê mua nhà một khái niệm lạ và nhiều bất cập
Trong những văn bản luật gần đây xung quanh gói 30.000 tỷ đều gắn liền với cụm từ “thuê, thuê mua và mua” nhưng không kèm giải thích từ ngữ. Trong đó, khái niệm thuê mua là khá xa lạ và hàm chứa không ít bất cập. Cafeland sẽ tổng hợp một số quy định liên quan đến khái niệm này.
- Lấp khoảng cách giữa “cò” và chuyên viên môi giới bất động sản
Hiện nay, mọi người thường gọi nhân viên môi giới bất động sản là “cò” nhà đất? Vậy từ “cò” đến chuyên viên khoảng cách đó có xa không? Có cách nào để “lấp đầy” khoảng cách đó?