Nhà xưởng - kho bãi tại Đồng Nai

Theo khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013, bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành. Theo đó, bảng giá đất tại Đồng Nai được UBND Đồng Nai ban hành ngày 31/12/2019 theo quyết định số 49/2019/QĐ-UBND được áp dụng từ 2020 - 2024.

Tải bảng giá đất tại Đồng Nai tại đây

Bất động sản Đồng Nai “miễn dịch” trước khó khăn chung

Nằm trong tam giác vàng kinh tế phía Nam, Đồng Nai không ngừng khẳng định vị thế của mình trong khu vực và Châu Á với những bước phát triển thần tốc. Bên cạnh đó, tỉnh thành này vẫn trên đà tăng nhiệt bất chấp tình hình dịch bệnh khó đoán định.

Đồng Nai trở thành “thỏi nam châm” thu hút đầu tư

Đồng Nai là một tỉnh nằm ở vị trí có kết nối hoàn mỹ của vùng Đông Nam Bộ. Không những là cửa ngõ huyết mạch của vùng kinh tế phía Nam mà còn là thủ phủ công nghiệp luôn đi đầu trong công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

Khẳng định vai trò, vị thế của mình trong tam giác phát triển Hồ Chí Minh - Đồng Nai - Bình Dương, năm 2020 vừa qua, Đồng Nai xếp thứ 3 về Tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP), xếp thứ 6 về GRDP bình quân đầu người, đứng thứ 19 về tốc độ tăng trưởng GRDP. Với 3.097.107 người dân, GRDP đạt gần 400.000 tỉ đồng (tương ứng 17.2 tỉ USD), GRDP bình quân đầu người đạt 124 triệu đồng (tương ứng với 5.300 USD), tốc độ tăng trưởng GRDP dự kiến đạt trên 9,0%.

Đó là những con số biết nói đáng kinh ngạc của một tỉnh thành trước đây nổi tiếng với nền nông nghiệp thuần nông trên mảnh đất khô cằn, sằn sỏi. Nay Đồng Nai đã chuyển mình, khoác lên mình bộ áo sáng loáng với ngành công nghiệp mũi nhọn đang ngày càng vươn lên.

Từ chỗ chỉ có một KCN duy nhất trước ngày giải phóng, đến nay Đồng Nai đã quy hoạch 35 KCN với tổng diện tích trên 12 ngàn ha, trong đó 31 khu được đầu tư hạ tầng hoàn thiện đi vào hoạt động. Chính các KCN đã trở thành địa điểm thu hút đầu tư, tạo động lực phát triển, giúp Đồng Nai trở thành vùng kinh tế phát triển năng động hàng đầu của cả nước.

Với những thuận lợi sẵn có và không ngừng kiến tạo, Đồng Nai nay đã trở thành một điểm nóng đầu tư

Cho đến nay, các KCN Đồng Nai đã thu hút được trên 1.800 dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) với tổng vốn đầu tư gần 31 tỷ USD đến từ 45 quốc gia, vùng lãnh thổ và lấp đầy trên 85% diện tích đất cho thuê.

Môi trường đầu tư, kinh doanh được cải thiện đồng thời cũng giúp kinh tế tư nhân phát triển mạnh mẽ và đa dạng, thúc đẩy tăng trưởng, tạo việc làm, thu nhập cho người lao động và  thu hút dân nhập cư. 

Kinh tế Đồng Nai còn có một mũi nhọn quan trọng đóng góp không nhỏ vào sự phát triển kinh tế - xã hội của toàn tỉnh, đó là xuất, nhập khẩu. Trong lĩnh vực này, Đồng Nai đã vươn lên trở thành một trong những tỉnh đứng đầu cả nước, đặc biệt, những năm gần đây, xuất siêu của Đồng Nai luôn là một trong những tỉnh đứng đầu cả nước, với giá trị xuất siêu từ 2-3 tỷ USD.

Đến hiện tại, trên đường chạy đà, Đồng Nai đã trở thành một tỉnh có công nghiệp phát triển bền vững, thu hút vốn đầu tư nước ngoài lớn thứ hai của khu vực miền Nam, chỉ sau Tp. Hồ Chí Minh. 

Hàng loạt nhà máy liên tục mọc lên, rất nhiều khu công nghiệp rộng lớn, nhiều nhà máy, xí nghiệp, công ty đã khiến Đồng Nai thay da đổi thịt. Nhưng nhiều nghề thủ công truyền thống như đồ gốm sứ nổi tiếng, những rừng cao su, cà phê bạt ngàn, rừng cấm Cát Tiên, khu rừng nguyên sinh rộng lớn cũng giúp Đồng Nai vẫn giữ được những nét rất riêng của mình.

Nền kinh tế và công nghiệp phát triển với hàng loạt thành tựu, cùng với tốc độ hội nhập quốc tế thần tốc và hệ thống đô thị đồng bộ, hiện đại chính là cơ sở để Đồng Nai có những bước tiến mạnh mẽ trong tương lai và thu hút dòng đầu tư, trong đó có dòng đầu tư ồ ạt về bất động sản.

Bất động sản Đồng Nai “cất cánh” nhờ hàng loạt yếu tố tiềm năng

Không chỉ nằm trong tam giác phát triển của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam mà Đồng Nai còn sở hữu một vị trí vàng mười, trở thành cửa ngỏ của toàn miền Nam. Với vị trí độc tôn này, Đồng Nai hoàn toàn thuận lợi để phát triển các dự án bất động sản có quy mô và đủ điều kiện để hình thành các vùng đô thị kết nối với trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước.

Đồng Nai là một cửa ngỏ quan trọng kết nối miền Nam với cả nước

Phát huy tốt vai trò cửa ngỏ, Đồng Nai trở thành đầu mối giao thông quan trọng của toàn khu vực phía Nam. Các tuyến đường huyết mạch đều chạy qua địa phương này như cao tốc TP. HCM – Long Thành – Dầu Giây, Bến Lức – Long Thành, Biên Hòa – Vũng Tàu, Dầu Giây – Đà Lạt, Dầu Giây – Phan Thiết, tuyến quốc lộ 1A huyết mạch cả nước. Những kết nối hoàn mỹ này đã tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh tế trong vùng cũng như giao thương với cả nước đồng thời có vai trò gắn kết vùng Đông Nam Bộ với Tây Nguyên.

Đồng Nai đồng thời cũng trở thành miền đất hứa với các nhà đầu tư bởi hiệu ứng từ sự phát triển công nghiệp vượt bậc. Tỉnh thành này là nơi tập trung nhiều khu công nghiệp nhất cả nước và được mệnh danh là thủ phủ công nghiệp với 32 khu công nghiệp và 36 cụm công nghiệp quy mô hơn 55.000 ha. Yếu tố này làm cho kinh tế địa phương phát triển, tạo công ăn việc làm và thu hút dân cư. Trong đó, nhu cầu thuê, mua nhà ở là yếu tố cấp thiết và là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản tăng nhiệt.

Chưa kể đến, Đồng Nai là một tỉnh thành có dân cư tập trung vô cùng đông đúc. Tính đến năm 2019, dân số toàn tỉnh Đồng Nai đạt 3.097.107 người, mật độ dân số đạt 516,3 người/km², dân số thành thị chiếm 48.4%, dân số nông thôn chiếm 51.6%. Đây cũng là tỉnh đông dân nhất vùng Đông Nam Bộ đông thứ nhì ở miền Nam (sau Thành phố Hồ Chí Minh). Với sự phát triển không ngừng của Đồng Nai, tỉnh thành này vẫn sẽ tiếp tục thu hút lượng lớn dân nhập cư trong tương lai khiến vấn đề nhà ở trở thành một áp lực lớn cho hạ tầng tỉnh thành. Đó cũng là một trong những cơ sở giúp cho thị trường bất động sản Đồng Nai ngày càng “cất cánh” và thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Hà tầng gần đây cũng liên tục tạo cho Đồng Nai những cú hích mới. 

Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản Đồng Nai được đánh giá sẽ tiếp tục xu thế phát triển trong thời gian tới, nhất là khi Dự án Sân bay Long Thành và các dự án hạ tầng khác đang được triển khai.

Hạ tầng tạo cho Đồng Nai những cú hích mới, liên tục gây “sóng ngầm” cho thị trường bất động sản Đồng Nai ngay cả khi covid hoành hành. Đầu tiên phải kể đến đường Hương Lộ 2. Đây là “át chủ bài” thay đổi diện mạo của toàn tỉnh Đồng Nai, bắt đầu từ vị trí giao với Quốc lộ 51 tại ngã ba Bến Gỗ và kết thúc tại nút giao với đường cao tốc TP Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây. Đây là trục kết nối trung tâm hành chính TP Biên Hòa với các khu đô thị Long Hưng, Khu công nghiệp An Phước, đô thị Nhơn Trạch với quy mô lên đến 6 làn xe cơ giới, còn có thêm 4 làn xe hỗn hợp khác. Khi hoàn thành, việc đi về giữa Sài Gòn – Đồng Nai sẽ nhanh như chớp, chẳng khác gì đang di chuyển gữa các quận nội thành. 

Tiếp đó là sân bay Long Thành - cú huých hạ tầng siêu to khổng lồ khiến thị trường bất động sản Đồng Nai trỗi dậy mạnh mẽ. Sân bay sẽ được đưa vào khai thác giai đoạn 1 năm 2025. Đến năm 2040, sau khi hoàn tất 3 giai đoạn sẽ đạt công suất 100 triệu hành khách/năm và sẽ là là sân bay lớn nhất Việt Nam; đáp ứng nhu cầu đi lại, giao thương cho cả vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Không thể phủ nhận, ở thời điểm này, dự án sân bay là lí do chính khiến cho thị trường BĐS nơi đây sôi động và hoạt động đầu tư BĐS cũng rộn ràng rõ nét. 

Sân bay Long Thành là một cú huých lớn giúp bất động sản Đồng Nai tăng đà phát triển

Dự án Kéo dài tuyến Metro đến Biên Hòa và dự án Vành Đai 3 cũng khiến cho hạ tầng Đồng Nai ngày càng khởi sắc. Trong khi đó, dự án Liên vùng 4 khi hoàn thành sẽ có nhiệm vụ kết nối giao thông từ TP.Hồ Chí Minh về Đồng Nai, giảm tải lượng phương tiện lưu thông qua cầu Đồng Nai trên quốc lộ 1 và đường cao tốc TP.Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây vốn đang bị quá tải, nhất là vào các dịp lễ, Tết.

Đầu năm 2020, TP Thủ Đức cũng đã chính thức được thành lập trên cơ sở sáp nhập quận 2, 9 và Thủ Đức. Nơi đây sẽ đóng vai trò trung tâm, triển khai các mô hình ứng dụng khoa học kỹ thuật thương mại khép kín; liên kết nghiên cứu khoa học kỹ thuật, công nghệ với ứng dụng phát triển sản phẩm thương mại hóa phục vụ cuộc sống người dân…Đây cũng là khu vực “láng giềng” của Đồng Nai, đương nhiên, Đồng Nai sẽ hưởng lợi trực tiếp, kéo giá trị BĐS tại đây tăng cao.

Bất động sản Đồng Nai “miễn dịch” trước covid

Đi lên từ những bộn bề gian khó sau giải phóng, Đồng Nai đã không ngừng nỗ lực để vươn mình trở thành một tỉnh thành sở hữu những đô thị hiện đại giàu sức sống.

Dù có một quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh nhưng theo đánh giá của một số chuyên gia, Đồng Nai vẫn chưa phát triển xứng tầm trung tâm của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Kết cấu cơ sở hạ tầng, công trình giao thông được đầu tư, cải tạo nhưng chưa đáp ứng đủ cho nhu cầu phát triển hiện nay.

Bên cạnh đó, Đồng Nai tuy sở hữu quỹ đất lớn nhưng phần lớn dành cho việc xây dựng các nhà máy, KCN, khu đô thị… Trong thời gian qua, địa phương này vẫn chưa tập trung phát triển hệ thống hạ tầng phục vụ đời sống dân sinh; nhiều khu dân cư đã trở nên cũ kỹ, chậm phát triển do quy hoạch thiếu đồng bộ và thiếu nguồn lực đầu tư. Thị trường bất động sản vẫn là những giao dịch tự phát, thiếu quy hoạch, chủ yếu phân lô bán nền dẫn đến việc chưa đáp ứng đúng và đủ nhu cầu thực của người dân và nhu cầu phát triển đô thị của tỉnh.

Chưa kể đến, tương ứng với sự phát triển kinh tế, công nghiệp, Đồng Nam hằng năm đón nhận một lượng lớn dân cư, khách du lịch, chuyên gia nước ngoài, phi công, tiếp viên hàng không, kỹ sư làm việc làm việc tại sân bay và các khu công nghiệp có nhu cầu lưu trú vốn rất cao và gần như “quá tải”. Đó là một trong những yếu tố rất tiềm năng giúp bất động sản Đồng Nai tăng nhiệt.

Đồng Nai được đánh giá là phát triển chưa tương xứng với tiềm năng của mình

Đáp ứng nhu cầu và giải quyết những vấn đề tồn đọng, Đồng Nai đã tiến hành xây dựng, nâng cấp hàng loạt đô thị. Đầu tiên phải nói đến là TP.Biên Hòa. Là một trong 3 trục tam giác tăng trưởng TP.HCM - Biên Hòa - Vũng Tàu, những năm qua, hàng loạt công trình, dự án lớn Ở Biên Hòa đã được đầu tư xây dựng như: cầu An Hảo, cầu Hóa An… đã góp phần tạo nên một đô thị Biên Hòa hiện đại và giàu sức sống. Biên Hòa đã được Chính phủ công nhận là đô thị loại I từ năm 2016.

Cùng với sự phát triển của TP.Biên Hòa, đầu tháng 6-2019, Long Khánh đã tổ chức lễ công bố Nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc thành lập 5 phường và nâng cấp TX.Long Khánh trở thành TP.Long Khánh, sớm hơn 1 năm so với kế hoạch đề ra.

Trong quy hoạch Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050, TP.Long Khánh sẽ trở thành đô thị loại II vào năm 2025 và là một đô thị xanh, văn minh, hiện đại, phát triển bền vững.

Đồng thời, theo Chương trình phát triển đô thị tỉnh Đồng Nai, đến năm 2030 Đồng Nai sẽ trở thành trung tâm đô thị công nghiệp hiện đại, trung tâm thương mại dịch vụ chất lượng cao và vùng nông lâm nghiệp hiện đại, phát triển cân bằng và bền vững; đồng thời đảm bảo kết nối, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế vùng TP Hồ Chí Minh với các tỉnh miền Đông Nam Bộ, Tây Nguyên, Duyên hải Nam Trung Bộ, đồng bằng sông Cửu Long và quốc tế. 

Cụ thể, Đồng Nai được chia thành ba tiểu vùng phát triển kinh tế, trong đó vùng trung tâm bao gồm TP Biên Hòa, huyện Nhơn Trạch, Trảng Bom, Long Thành và một phần phía nam huyện Vĩnh Cửu.

Vì vậy, trong nhiều năm trở lại đây, khu vực này được tỉnh ưu tiên, tập trung tối đa nguồn lực nhằm đẩy nhanh đô thị hóa, thúc đẩy sự phát triển toàn diện của địa phương. Nhờ vậy, nơi đây đã và đang trở thành “thỏi nam châm” thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước có tiềm lực mạnh trên nhiều lĩnh vực, đặc biệt là bất động sản.

Đặc biệt, dù chịu ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, nhưng thị trường bất động sản Đồng Nai vẫn khá sôi động. Nhiều doanh nghiệp (DN) trong và ngoài nước vẫn “dồn” vốn để triển khai các dự án khu dân cư trên địa bàn tỉnh

Chỉ tính riêng năm 2020, Đồng Nai có kế hoạch triển khai trên 300 dự án khu dân cư với diện tích đa dạng từ vài ha đến hàng trăm ha, chủ yếu tập trung những khu đô thị lớn, có những công trình giao thông trọng điểm đi qua như TP Biên Hòa, huyện Nhơn Trạch, Long Thành… Tiêu biểu như Khu đô thị Aqua City, Biên Hòa New City, Khu Đô thị Thương mại Giải trí Gem Sky World, Khu đô thị - dịch vụ tại xã Tam An, Khu đô thị mới Bình Sơn, Khu đô thị Giáo dục Công nghệ cao FPT Đồng Nai, Khu tái định cư Lộc An - Bình Sơn…

Sự sôi động của thị trường bất động sản Đồng Nai được kỳ vọng sẽ đáp ứng nhu cầu cho người địa phương có nhu cầu an cư, các chuyên gia nước ngoài đang làm việc tại các KCN lẫn giới đầu tư địa ốc.

Hiện tại, ngay cả trong tình hình dịch bệnh phức tạp, giới đầu tư bất động sản cho biết, hiện giá bất động sản chỉ giảm ở những nhà đầu tư thứ cấp. Còn đối với các chủ dự án có sản phẩm mở bán thì giá rất khó giảm. Nguyên nhân là do bảng giá đất mới tại Đồng Nai đã tăng khá cao. Do đó, tiền bồi thường, chi phí dự án bị đội lên nhiều và doanh nghiệp đều phải tính vào giá thành của sản phẩm.

Ghi nhận thực tế tại các sàn giao dịch bất động sản tại Đồng Nai, số lượng nhà đầu tư tìm hiểu dự án tuy có giảm so với thời điểm dịch bệnh chưa bùng phát nhưng hoạt động giao dịch vẫn duy trì ở mức ổn định và nhiều người vẫn tỏ ra lạc quan.

Chẳng hạn như ở Biên Hòa, Long Thành, dù không đi xem trực tiếp dự án do “cách ly xã hội” nhưng các nhà đầu tư vẫn liên hệ với các sàn thông qua các phương tiện trực tuyến để tìm mua nhà đất. Trong đó, các khu vực nằm ven sông Đồng Nai được quan tâm nhiều nhất. Theo tìm hiểu, đa phần các nhà đầu tư mua để dành chờ thời cơ khi các dự án đường và công viên ven sông Đồng Nai triển khai xây dựng.

Tại khu vực Long Thành, một số môi giới bất động sản cho biết hiện nay các nhà đầu tư vẫn âm thầm gom đất với số lượng lớn. Có nhiều người sẵn sàng ra quyết định mua cùng một lúc đến 4-5 sản phẩm đối với những dự án tiềm năng.

Lý giải hiện tượng nhà đầu tư bung tiền gom đất Đồng Nai trong “tâm bão” dịch Covid-19, một chuyên gia bất động sản cho biết đối với các nhà đầu tư chuyên nghiệp, dù trong bất cứ hoàn cảnh nào họ vẫn tìm cách xoay chuyển dòng vốn.

Chính vì thế, không ngoa khi nói rằng bất động sản Đồng Nai không những “miễn dịch” với covid 19 mà còn liên tục “cháy hàng”.