Chọn hướng đi phù hợp thực tế

Báo cáo mới nhất về bức tranh kinh tế vĩ mô Việt Nam của Ngân hàng Standard Chartered cho rằng, vấn đề nợ xấu thực sự đã bộc lộ rõ khi NHNN thắt chặt chính sách tiền tệ. Một lượng lớn khách hàng vay gặp khó khăn trong việc trả nợ, đặc biệt ở lĩnh vực bất động sản (BĐS). Kết quả là đầu tư BĐS bị ngưng trệ, giá trong tất cả các phân khúc thị trường từ căn hộ bình dân đến nhà ở cao cấp đều rớt mạnh. Các NHTM không mặn mà cho vay BĐS, các nhà đầu tư không có khả năng hoặc không có động lực đầu tư...

Tuy nhiên, bức tranh thị trường BĐS hiện tại không thật sự bế tắc như nhận định trên. Nhiều DN BĐS vẫn phát triển tốt khi chọn những hướng đi phù hợp với bối cảnh và nhu cầu thật sự của thị trường.

Tồn kho BĐS chủ yếu ở phân khúc cao cấp như biệt thự liền kề

Theo TS. Trần Kim Chung - Trưởng Ban chính sách đầu tư - Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, diễn biến thị trường BĐS đang theo xu hướng là nhiều dự án đã hoàn thiện và giao nhà (sau nhiều lần chậm trễ). Đây là tín hiệu tốt cho thị trường. Thực chất của xu thế này là dấu hiệu phục hồi thị trường dưới tác động của những chính sách ổn định kinh tế vĩ mô. Nói cách khác, đây là tín hiệu mới trong bối cảnh dịch chuyển thị trường.

Thứ nhất, việc các dự án hoàn thiện, giao nhà này chứng minh tiền đã đến dự án bằng nhiều cách. Do chủ đầu tư thu xếp được tài chính dưới tác động của chính sách. Hoặc các nhà đầu tư có niềm tin trở lại với những dự án này và rót thêm tiền. Và khả năng vay vốn từ ngân hàng của DN có dự án cũng tăng lên.

Thứ hai, khả năng vốn hóa của các dự án đã có tính thanh khoản, một lượng tiền mới được tạo ra, giúp DN tăng cường được nguồn vốn. Điều này sẽ kích cầu thị trường bởi các DN sẽ lại đầu tư dự án mới, thúc đẩy thị trường phục hồi và phát triển. Nhiều DN BĐS đang mở lối đi riêng. Những DN đã bước ra khỏi tình trạng khó khăn, đã triển khai tích cực các dự án có khả năng thanh khoản. Nhiều DN vẫn còn khó khăn, đã chọn hướng tìm đối tác có năng lực tài chính để tiến hành chuyển giao, sáp nhập, tìm kiếm cơ hội mới trước khi các cơ hội bị thâu tóm hết.

Thực tế từ hoạt động của DN BĐS tại TP. Hồ Chí Minh trong 3 năm qua cho thấy, sự đóng băng thị trường BĐS ảnh hưởng nhiều nhất đến DN, hay nhà đầu tư lướt sóng, theo kiểu “ăn xổi ở thì”.

Theo TS. Vũ Đình Ánh - Bộ Tài chính, việc thị trường BĐS rơi vào tình trạng như hiện nay cũng bởi thị trường phát triển dự án tự phát theo phong trào, thiếu kế hoạch dẫn đến vượt rất xa nhu cầu thật của xã hội. Cơ cấu sản phẩm BĐS bất hợp lý vừa thiếu, vừa thừa (sản phẩm cao cấp và trung bình thừa cung, còn sản phẩm bình dân hợp nhu cầu số đông người dân thì thiếu)...

Đặc biệt, vốn dành cho BĐS thời hoàng kim chủ yếu là vốn vay. Nhà đầu tư có vốn chủ sở hữu rất thấp, nên khi tín dụng thắt chặt, lãi cao sẽ không đủ lực để tồn tại. Thị trường BĐS như vậy hoặc mang đậm nét đầu cơ, tạo ra bong bóng, hoặc dư cung, khiến tồn kho tăng vọt, trong khi nhu cầu thật rất cao chưa đáp ứng được. Và lúc này BĐS không còn là nơi để hái ra tiền nữa, tất yếu giới đầu tư sẽ bỏ cuộc.

Ông Nguyễn Phụng Thiều - Giám đốc Công ty địa ốc Sài Gòn Gia Định cho rằng, thời gian qua, tất cả dồn vào BĐS, khiến nó phình ra, sốt và vỡ tung. Nếu nói thị trường BĐS bất động là chưa đúng, mà chính xác là đã hết thời tìm kiếm “siêu lợi nhuận” từ BĐS. Những chuyển nhượng dự án béo bở, những phân khúc đất nền, nhà biệt thự giá trên trời không còn. Kéo theo đó là giới đầu tư lướt sóng, kiếm lợi nhanh chóng cũng rút lui.

Những DN chọn hướng kinh doanh có lãi ít (Công ty Sài Gòn Gia Định, với hai dự án xây nhà cho người thu nhập trung bình, có giá đền bù giải phóng mặt bằng 2,5 triệu đồng/m2, sau khi hoàn thành hạ tầng giá thành 8,5 triệu đồng/m2, DN bán ra 10 triệu đồng/m2, vẫn có lãi), vẫn tồn tại tốt.

Mặt khác, do nhu cầu nhà ở còn rất cao, nên nhiều phân khúc BĐS vẫn tiêu thụ tốt (nhà phố giá dưới 1 tỷ đồng, căn hộ diện tích dưới 80m2...). Thậm chí trong khó khăn các DN BĐS còn tạo ra những sản phẩm BĐS mới, hợp thời, đáp ứng nhu cầu số đông người dân như căn hộ diện tích nhỏ Đất Lành, Nam Long, Gia Khang... Hay căn hộ cho thuê trọn gói dài hạn, giá rẻ, Beehome (thuộc Tập đoàn CT Group)…

Điều này cho thấy, thị trường BĐS chỉ không còn mang lại siêu lợi nhuận cho một nhóm người, nhưng vẫn là kênh đầu tư của nhiều DN kinh doanh bền vững khác.