Người thu nhập thấp không thể và không nên... mua nhà

Đồng tình với quan điểm của NHNN về việc không hỗ trợ lãi suất cho đối tượng mua nhà ở xã hội, tuy nhiên chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cũng khuyến cáo cần cân nhắc việc rót vốn trực tiếp cho các DN xây dựng và kinh doanh loại nhà ở này.

Ông Ánh nói: Nếu trực tiếp bơm vốn cho DN với lãi suất 6% thì có thể lặp lại 2 rủi ro lớn. Thứ nhất, họ vay xong không dùng để xây dựng nhà ở xã hội như cam kết với ngân hàng mà sử dụng vào việc khác, vì một công ty đẻ ra không chỉ làm mỗi nhiệm vụ xây nhà ở xã hội, trong khi món nợ cũ vẫn còn.

Thứ hai, họ vay sản xuất ra nhà ở xã hội đúng như cam kết nhưng không bán được, đẩy nợ xấu gia tăng. Do đó cách tốt nhất để kích thích thị trường là chuyển sang hỗ trợ cho người mua nhà.

Chính sách nên hướng tới hỗ trợ người mua nhà

Nhưng ông vừa nói rằng không nên dành gói hỗ trợ này cho người vay mua nhà ở xã hội, điều đó có mâu thuẫn gì không?

Ý tôi muốn nói là gói hỗ trợ này không nên rót trực tiếp cho DN và kể cả người vay mua nhà ở xã hội. Vì nó liên quan đến khả năng trả nợ của người đi vay, chưa kể các điều kiện để mua nhà ở xã hội đó thế nào… là câu chuyện rất khó.

Riêng về mức lãi suất, với mặt bằng lãi suất như hiện nay khoảng 10-12%/năm, thì lãi suất 6% ổn định 3 năm là tương đối phù hợp rồi. Vấn đề đặt ra mới chủ yếu phân tích trên khía cạnh trả lãi thôi, còn trả gốc thì thế nào.

Bên cạnh đó, nếu đã có khả năng mua thì không còn là đối tượng của nhà ở xã hội nữa. Về nguyên tắc, nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp thì nên xây dựng dưới hình thức thuê và thuê mua hơn là mua. Tuy nhiên người Việt Nam có tâm lý thích sở hữu nhà rất rõ nên với 30.000 tỷ đồng, nếu chỉ xác định thuê và thuê mua thôi thì e rằng lúc đó dòng vốn sẽ lại hướng sang DN nhiều hơn.

Vậy tức là gói hỗ trợ của NHNN nên hướng vào nhóm đối tượng mua nhà ở thương mại giá thấp?

Đúng vậy! So sánh nhà ở xã hội với nhà ở thương mại thì gói 30.000 tỷ đồng này kể cả về mặt lãi suất, quy mô và khả năng thực hiện vay để trả được, đều phù họp hơn với mảng thương mại giá thấp chứ không phải nhà ở xã hội.

Nhà ở thương mại giá thấp diện tích dưới 70m2, giá dưới 15 triệu đồng/m2, tức là khoảng 1 tỷ đồng/căn hộ. Lựa chọn này là đúng vì đây chính là phân khúc có thanh khoản lớn nhất và cũng trong bối cảnh thị trường không bong bóng, không đầu cơ thì khả năng trả về đúng đối tượng là rất cao.

Vậy theo ông nên có chính sách hỗ trợ như thế nào đối với người có nhu cầu nhà ở xã hội?

Đây là những đối tượng khó có khả năng trả nợ, nên phải xem lại bản chất của cụm từ “chính sách xã hội”. Nên chăng hướng tới chính sách khác chứ không nằm trong gói 30.000 tỷ đồng. Các nước khác họ cũng có chính sách riêng. Thu nhập thấp hẳn thì xây nhà ở xã hội cho thuê với giá căn cứ vào thu nhập gần như Nhà nước tài trợ.

Nếu cho thuê mà tính theo hạch toán đầy đủ thì e rằng với một người thu nhập 10 triệu đồng/tháng sẽ khó có khả năng trả. Chúng ta cần hướng vào tạo điều kiện cho nhóm này thuê nhà thôi chứ không nên đặt vấn đề thuê mua hay mua nhà.

Bên cạnh đó có thể có một phân khúc nữa, không đến mức như nhà ở thương mại giá thấp đến 1 tỷ đồng/căn, mà chỉ khoảng 400-500 triệu đồng/căn chẳng hạn.

Để thực hiện được điều này, phải thiết kế chính sách tài chính phục vụ đối tượng xã hội có khả năng mua nhà ở xã hội giá thấp mà phía cung phải được hỗ trợ của nhà nước. Trước hết là các hỗ trợ của Nhà nước về vốn với 0% lãi suất để giảm chi phí vật liệu, xây dựng… cho DN. Bên cạnh đó, người có nhu cầu nhà ở phải tích lũy đến lúc được vay nốt phần còn lại.

Thực tế là trước đây chúng ta cũng đã thực hiện những chính sách tương tự nhưng không hiệu quả, thưa ông?

Không hiệu quả vì trong bối cảnh thị trường đầu cơ, đối tượng được xác định không rõ ràng; người thực sự có nhu cầu không thể tiếp cận được, trong khi đối tượng nhà ở xã hội cần phải tách ra 2 loại, đối tượng chỉ thuê và đối tượng có thể thuê sau đó mua được. Phải xác định họ là ai, lúc đó mới có dự án nhà ở xã hội đi kèm. Đã là nhà ở xã hội dành cho dân nghèo thành thị thì phải xây ở nội đô. Hơn nữa, không thể có nhà ở xã hội mà với diện tích lên tới 70-100m2, thang máy xịn, có chỗ để ô tô.

Trong bối cảnh thị trường đã loại bỏ được yếu tố đầu cơ, đây chính là điều kiện tốt để xử lý vấn đề nhà ở xã hội.