Thị trường bất động sản: Quy luật thị trường

Gần đây nhất, ngày 22-3, chủ đầu tư chung cư tại dự án Kim Văn - Kim Lũ (Golden Silk) ở Ðại Kim, Hoàng Mai, lại gây "sốt" thị trường khi mở bán căn hộ tại tòa 39 tầng, diện tích từ 45,5 - 77,6 m2/căn, với giá từ 11,5 - 14,5 triệu đồng/m2 (đã gồm thuế VAT). Và chỉ trong khoảng 10 ngày, chủ đầu tư đã bán được 400/720 căn.

Tương tự, dự án The Sun Garden (89 Phùng Hưng, Hà Ðông) cũng được chủ đầu tư chào bán với mức giá từ 14 đến 16 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT), diện tích căn hộ dao động từ 67 đến 103 m2. Như vậy, giá trị căn hộ dao động từ 951 triệu đồng/căn (chưa có thuế VAT). Dự án dự kiến sẽ bàn giao nhà vào cuối năm 2014. Chủ đầu tư dự án An Bình Tower (Cổ Nhuế, Từ Liêm) cũng vừa chào bán từ 14,2 triệu đồng/m2, giảm gần 1 triệu đồng/m2 so với thời gian trước đó.

Có thể nói, đây là mức giá "trong mơ" đối với khách hàng ở thời điểm ba năm trước. Khi đó, những dự án mở bán với mức giá trên dưới 15 triệu đồng/m2 hoặc là ở xa trung tâm, hoặc là nhà ở xã hội. Nhiều chuyên gia đánh giá, hiện tượng bất động sản sụt giá là hoàn toàn bình thường trong hoàn cảnh hiện nay. Ðó là vòng xoáy quy luật thị trường và chủ đầu tư phải chấp nhận hạ giá, để thu hồi vốn tái đầu tư kinh doanh. "Thực tế, các dự án nhà có giá bán trên dưới 15 triệu đồng/m2 vẫn có giao dịch, thậm chí nhiều dự án có giao dịch rất tốt vì cầu về nhà ở của người dân, nhất là những người có thu nhập thấp vẫn rất cao" - một nhà môi giới bất động sản nói. 

Ông Nguyễn Văn Minh, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Phát Ðạt (đường Lê Văn Lương) nhận xét, trong bối cảnh thị trường chung cư cao cấp ế ẩm, để giải quyết đầu ra, một loạt chủ đầu tư đồng loạt quay bước chuyển sang xây dựng nhà ở giá rẻ với mức giá 12 - 15 triệu đồng/m2.

Trong khi thị trường đã hình thành một mặt bằng giá mới ở phân khúc căn hộ chung cư, thì những thông tin xoay quanh chuyện "giải cứu" thị trường bất động sản vẫn "nóng". Nhà nước đã có chủ trương, song vấn đề đặt ra là "giải cứu" thế nào để có hiệu quả. Bởi nếu không cẩn thận, sẽ tái xuất hiện bong bóng bất động sản, lúc đó, nguy cơ ảnh hưởng tới nền kinh tế sẽ lớn hơn hiện tại. Theo một số chuyên gia thì việc hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng với lãi suất thấp cho người mua nhà cũng cần thực hiện một cách đồng bộ và sàng lọc, tránh tình trạng người có nhu cầu thì không được hỗ trợ mà người giàu lại được hưởng. Mặt khác, giải pháp cho phép chuyển các dự án nhà ở thương mại sang làm nhà tái định cư, nhà ở xã hội để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua dành cho các đối tượng chính sách cũng chỉ là giải pháp hướng đến "phần ngọn". Ðiều quan trọng là thay đổi hẳn cơ chế của thị trường bất động sản hiện nay.

Ðứng ở góc độ phản biện, không ít chuyên gia vẫn bảo lưu ý kiến cho rằng, hãy để thị trường theo vòng xoáy quy luật, bởi thanh khoản tốt chỉ khi cung và cầu gặp nhau ở mức giá mà hai bên chấp nhận được. Chưa nên vội tung tiền ra cứu bất động sản bằng cách cho vay với lãi suất thấp, nhưng giá bán vẫn cao.

Ðồng tình với quan điểm này, một chuyên gia trong ngành tài chính cho biết, "giải cứu" bất động sản bằng việc tăng thanh khoản chỉ mang tính thời điểm nhất thời. Sự thật là việc giải cứu thị trường chứng khoán trước đây đã không thành công khi tung ra gói hỗ trợ thị trường, do đó điều quan trọng cần làm bây giờ là khôi phục niềm tin mang tính ổn định và lâu dài. Bất động sản là tài nguyên có hạn nhưng thời gian vừa qua chúng ta đã lãng phí trong việc đầu tư làm xuất hiện nhiều dự án bỏ hoang kéo theo hàng nghìn tỷ đồng vốn bị mắc kẹt không thể lưu thông được do giá bất động sản quá cao so với nhu cầu thực tế.

- Theo Nhân Dân