Doanh nghiệp BĐS vẫn khó khăn "ngập đầu ngập cổ"

Doanh thu, lợi nhuận èo uột

DN bất động sản niêm yết đã công bố BCTC, đa phần có quy mô không lớn, các DN lớn như Vingroup (VIC), Hoàng Anh Gia Lai (HAG), Quốc Cường Gia Lai (QCG), Sudico (SJS) chưa có báo cáo (thời hạn công bố BCTC các DN là đơn vị kế toán cấp trên chậm hơn).

Một số DN có quy mô vốn lớn đã công bố BCTC như CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt (PDR), vốn điều lệ 1.302 tỷ đồng; CTCP Đầu tư thương mại dầu khí IDICO (PXL), vốn điều lệ 827 tỷ đồng; CTCP Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân (HQC); Phát triển Đô thị Từ Liêm (NTL); Đất Xanh (DXG), CTCP Nhà Khang Điền (KDH)…

Thống kê cho thấy, 81% số DN ngành bất động sản đã công bố có thu nhập trên vốn cổ phần 6 tháng đầu năm dưới 1.000 đồng/cổ phiếu. Các DN này chủ yếu có lãi từ mảng xây lắp, cung cấp dịch vụ khác như cho thuê khu đô thị...

6 DN có quy mô vốn điều lệ lớn nhất trong ngành đã công bố BCTC quý nói trên, với tổng quy mô vốn điều lệ hơn 4.490 tỷ đồng, chỉ ghi nhận 561 tỷ đồng doanh thu, lãi 583 triệu đồng cho 6 tháng đầu năm 2013. Kết quả trên cho thấy, sự khó khăn thực sự của mảng bất động sản.

(đơn vị: tỷ đồng, nguồn: BCTC quý II-2013 các DN)

Đặc biệt hơn, trong quý này, có một DN ghi nhận doanh thu âm lên tới xấp xỉ 40 tỷ đồng là KDH, do thanh lý hợp đồng tư vấn. CTCP Đầu tư địa ốc Khang An (KAC) cũng ghi nhận doanh thu quý II-2013 là con số 0 tròn trĩnh…

Phân tích kỹ hơn BCTC các DN bất động sản nói trên cho thấy, DN có doanh thu lớn đều chủ yếu do mảng xây lắp mang lại. Một số khác, với tỷ trọng nhỏ hơn rất nhiều, đến từ kết chuyển doanh thu chưa thực hiện trong quá khứ, hay là những khoản lợi nhuận khác.

Một điểm đáng chú ý khác, không mới, là do không có doanh thu, nên đa phần các DN bất động sản vẫn đang vốn hóa lượng lớn chi phí lãi vay. Trong bối cảnh giá bất động sản vẫn chưa chắc chắn điểm đáy, thì đây có thể sẽ là nguyên nhân khiến lợi nhuận trong tương lai của các DN bất động sản giảm mạnh.

  

Điểm tích cực nhất mà BCTC các DN đã thể hiện là, trong bối cảnh bất động sản trầm lắng, không ít DN đã phát triển hoạt động xây lắp, triển khai các công trình giải ngân theo ngân sách. Vì thế, dù mảng bất động sản sụt giảm, nhưng lợi nhuận sau thuế mà 47 DN niêm yết nói trên tạo ra 6 tháng đầu năm vẫn cao hơn so với cùng kỳ năm 2012, dù rất khiêm tốn (đạt 125,7 tỷ đồng so với cùng kỳ năm 2012 là 107 tỷ đồng).

Dòng tiền eo hẹp

Dường như, các DN bất động sản đang trong giai đoạn “ngấm” mạnh nhất tác động của việc bất động sản đóng băng, không phải trong khía cạnh ghi nhận lỗ bao nhiêu, mà ở tình trạng… bất động hoạt động mảng kinh doanh chính.

Đi kèm với việc khó bán sản phẩm là thu tiền từ khách hàng cũng trở nên tê liệt! Thống kê chưa đầy đủ của Đầu tư Bất động sản đối với nhóm DN nói trên cho thấy, lưu chuyển tiền từ hoạt động kinh doanh của các DN ngành bất động sản (thuần) hầu như là con số âm (18 DN). Các DN có lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh, chủ yếu là những DN có triển khai mảng xây lắp, thi công dự án khác. Dẫu vậy, nhìn tổng thể bức tranh thu hút dòng tiền của các DN, số tiền thu về của DN niêm yết 6 tháng đầu năm không hề lớn.

CTCP Đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà (SDU) 6 tháng đầu năm chỉ thu được hơn 19 tỷ đồng từ bán hàng và cung cấp dịch vụ. NTL cũng chỉ thu được 88,7 tỷ đồng từ khách hàng, trong khi lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh là -37 tỷ đồng. PXL, dù quy mô tài sản hoành tráng, nhưng nửa năm 2013, số tiền thu về từ khách hàng cũng chỉ đạt 7,4 tỷ đồng.

Hàng tồn kho chất đống

Việc thị trường đóng băng khiến hàng tồn kho bất động sản của DN tăng cao. Trong đó, do dòng tiền eo hẹp, nên nhiều dự án xây dựng dở dang phải đắp chiếu hàng năm trời.

Tại Phát Đạt, quy mô hàng tồn kho của DN này đến cuối quý II/2013 đã lên tới 4.916 tỷ đồng, trong khi số tiền người mua trả trước chỉ có 270 tỷ đồng. Trong bối cảnh thị trường bất động sản phía Nam vẫn chưa ấm lên, thì để tìm ra hướng giải phóng hàng tồn kho là một bài toán khó đối với Lãnh đạo Công ty, bởi kể từ quý III/2011 tới nay, doanh thu của Phát Đạt luôn duy trì ổn định ở mức… thấp.

  

Đối với NTL, lượng hàng tồn kho 1.020 tỷ đồng, nhưng hết quý II-2013, khách hàng mới chỉ nộp tiền trước 366 tỷ đồng. Khoảng cách chênh lệch không phải là quá lớn so với quy mô của NTL, nhưng nếu cứ duy trì tình trạng này, Ban lãnh đạo NTL chắc chắn cũng sẽ rơi vào tình trạng đau đầu không kém Phát Đạt trong việc giải bài toán thanh khoản tài sản của mình.

Hai trường hợp ở trên không phải là cá biệt. Tình trạng đình trệ triển khai dự án, hàng tồn kho tăng cao xảy ra với gần như tất cả các DN bất động sản, sự khác nhau chỉ ở chỗ quy mô lớn hay nhỏ.

Có vẻ như, những chính sách nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản thời gian qua chưa kịp phát huy tác dụng để giúp các doanh nghiệp bất động sản thoát khỏi những khó khăn hiện tại. Khó khăn toàn diện cả về thực trạng dòng tiền, lẫn hiệu quả kinh doanh vẫn xuất hiện tại hầu hết DN bất động sản niêm yết. Tuy nhiên, đây mới là góc nhỏ, bởi 47 DN bất động sản niêm yết được thống kê ở trên, hầu như không có DN lớn nào. Đầu tư Bất động sản sẽ cập nhật tiếp tục bức tranh ngành, khi có sự xuất hiện đầy đủ hơn BCTC các DN bất động sản niêm yết trong thời gian tới.