Hỏi Đáp về những quy định đối với việc quy hoạch và thu hồi đất

Theo khoản 2, Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 thì trường hợp đất đang nằm trong diện quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất vẫn được quyền chuyển nhượng. Trường hợp đã có quyết định thu hồi đất thì không được chuyển nhượng.

Cụ thể, Theo khoản 2, Điều 49 Luật Đất đai năm 2013:

- Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong có quyền chuyển nhượng.

- Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng và thu hồi đất theo kế hoạch, được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Nếu có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Quy hoạch "treo" là từ ngữ thường dùng một cách không chính thức. Pháp luật hiện hành không có khái niệm hay quy định về quy hoạch "treo". Tuy nhiên, theo Luật đất đai có thể hiểu quy hoạch treo là đất đã được chính quyền đưa vào danh mục sử dụng đất, đã có quyết định "sẽ" thu hồi đất nhưng chậm triển khai thực hiện và thu hồi.

Theo khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ của Chính phủ, nếu đất đã có quyết định thu hồi thì không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Tuy nhiên theo khoản 3 Điều 49 Nghị định số 43/2014 quy định nếu sau 3 năm mà dự án chưa thực hiện thu hồi đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thực hiện điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất. Nếu trong kế hoạch mới không phần diện tích cần cấp sổ thì người dân vẫn có quyền được được thực hiện các thủ tục để xin cấp giấy chứng nhận.

Trường hợp sau 3 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất theo kế hoạch đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

Theo Điều 28 Luật Đất đai, cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền trong quản lý, sử dụng đất đai có trách nhiệm tạo điều kiện, cung cấp thông tin về đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

Điều 9 Thông tư 34/2014/TT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định, cơ quan nhà nước không cung cấp thông tin quy hoạch cho những trường hợp tại Điều 13 Thông tư này (như mục đích sử dụng dữ liệu không phù hợp theo quy định của pháp luật; không thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định...).

Như vậy, người dân đương nhiên được yêu cầu cung cấp thông tin quy hoạch trừ trường hợp quy định tại điều 13 thông tư 34/2014/TT.

Theo Điều 82 Luật đất đai 2013 quy định, Nhà nước không bồi thường trong các trường hợp thu hồi sau:

1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 Luật Đất đai

- Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật Đất đai.

- Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất.

- Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;

- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

- Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

2. Đất được Nhà nước giao để quản lý.

Theo, khoản 1 Điều 83 Luật Đất đai 2013, khi Nhà nước thu hồi đất thì ngoài việc được bồi thường theo quy định của luật này, người sử dụng đất còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ theo nguyên tắc phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.

Căn cứ vào quy định tại khoản 1 Điều 89 Luật Đất đai, khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ một phần thì giá trị được bồi thường được xác định theo 2 trường hợp:

- Trường hợp 1: việc phải tháo dỡ một phần công trình mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì người dân được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới công trình công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

- Trường hợp 2: việc phải tháo dỡ một phần nhưng phần còn lại của công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.

Theo khoản 2 Điều 71 Luật Đất đai, chính quyền được cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau:

- Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi UBND cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục.

- Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.

- Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành.

- Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành.

Xem thêm bài viết về bồi thường và cưỡng chế thu hồi đất.