Tìm hiểu pháp lý dự án bất động sản trước khi đầu tư

Bước đầu tiên trong việc tìm hiểu pháp lý dự án bất động sản trước khi quyết định đầu tư đó là "Sàng lọc" hay screening về tính pháp lý của dự án bất động sản. Đây được coi là khâu đặc biệt quan trọng đối với một nhà đầu tư mới gia nhập thị trường. Chắt lọc ra nguồn thông tin quan trọng liên quan đến các dự án trong vô vàn thông tin hiện nay trên các trang mạng.

Theo nhận định từ những người có kinh nghiệm lâu năm trong nghề kinh doanh về bất động sản, có ít nhất 2 nguồn để nhà đầu tư có thể tìm kiếm thông tin sàng lọc về bất động sản đó là từ cơ quan quản lý và từ chủ đầu tư dự án.

Hiện cơ quan quản lý chính trong lĩnh vực xây dựng và địa ốc chính là Bộ Xây dựng và các Sở Xây dựng tại các tỉnh, thành phố trong cả nước. Đầu tiên, khi muốn tìm hiểu về pháp lý dự án, nhà đầu tư nên liên hệ với Sở Xây dựng nơi quản lý và cấp phép xây dựng cho các dự án bất động sản tại địa phương. Tại đây các thông tin về dự án như giấy chứng nhận đầu tư, quyết định phê duyệt dự án hay các tài liệu pháp lý khác liên quan đến dự án bất động sản sẽ được sở xây dựng cung cấp cho chủ đầu tư dự án. Như vậy, nhà đầu tư sẽ yêu cầu những giấy tờ pháp lý này từ trực tiếp chủ đầu tư. Sau đó nhà đầu tư sẽ liên hệ với Sở xây dựng tại địa phương để xác nhận những thông tin từ chủ đầu tư cung cấp có đúng hay chưa đúng với những gì đã được Sở xây dựng ban hàng. Trong quá trình thực hiện dự án, chủ đầu tư sẽ phải cập nhật và báo cáo việc thực hiện dự án với Sở xây dựng. Từ đó Sở xây dựng cũng nắm bắt được hiện tại Chủ đầu tư có làm đúng quy trình quy định như trong các văn bản pháp lý hay chưa...

Một nguồn thông tin nữa để nhà đầu tư có thể tham khảo về tính pháp lý của dự án đó là từ những Nhà môi giới hay các đại lý bất động sản chuyên nghiệp, có uy tín. Những đại lý bất động sản là những người thường xuyên theo dõi thị trường nên họ thường cập nhật liên tục những những thông tin liên quan đến pháp lý của dự án mà họ đang làm đại lý cũng như đang tư vấn cho khách hàng của mình. Ngoài ra, các nguồn thông tin khác như website của chủ đầu tư, website về tin tức bất động sản cũng là những nguồn tham khảo thông tin hữu ích cho nhà đầu tư để phục vụ việc sàng lọc kỹ lưỡng về vấn đề pháp lý của dự án mà mình đang quan tâm, trước khi quyết định đầu tư.

Hình ảnh một buổi sự kiến tư vấn giới thiệu bất động sản. Nguồn: sàn giao dịch bất động sản Mland.

Một nhà đầu tư có kinh nghiệm tại Hà Nội cho biết, việc kiểm tra pháp lý dự án bất động sản trước khi quyết định xuống tiền đầu tư là vô cùng cần thiết, tránh khỏi những rủi ro liên quan trực tiếp đến quyền lợi. Vị này cho biết đã chứng kiến không ít người rơi vào tình cảnh "tiền mất tật mang" khi đầu tư vào các dự án mà tính pháp lý không hoàn chỉnh, lấp lửng. Đó có thể là các "dự án ma" được các đối tượng tự vẽ vời để kêu gọi khách hàng đầu tư hay những dự án được chủ đầu tư rao bán cho nhiều người dẫn đến khiếu kiện.

Trước khi tiến hành giao dịch mua bán, nhà đầu tư cần quan tâm đến một số giấy tờ pháp lý quan trọng dự án như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án; Giấy phép xây dựng; Giấy phép mở bán...

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ pháp lý cao nhất của dự án chứng minh việc sở hữu đất của chủ đầu tư dự án. Mọi dự án chắc chắn đều phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này, chủ đầu tư mới có thể thực hiện các hạng mục đầu tư dự án theo giấy phép đầu tư mà cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để thực hiện dự án.

Đối với các dự án bất động sản, quy hoạch 1/500 thể hiện thông tin thiết kế và sắp xếp mà chủ đầu tư sẽ làm cho dự án. Một dự án có pháp lý đầy đủ là một dự án đã được phê duyệt quy hoạch 1/500. Quy hoạch 1/500 thể hiện các thông tin quan trọng đối với dự án đó là Tổng diện tích dự án, Mật độ xây dựng tại dự án, Vị trí bất động sản và tiện ích tại dự án, Ranh giới hành chính, địa giới hành chính, Hình thể của dự án bất động sản, Đường đi vào dự án hoặc đi qua dự án....

Mẫu giấy phép xây dựng

Đối với giấy phép xây dựng, đây là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư. Một dự án được cấp phép xây dựng phải trải qua các điều kiện như: Phù hợp với quy hoạch xây dựng chi tiết được duyệt; Bảo đảm các quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng thiết kế đô thị; Các yêu cầu về an toàn đối với công trình xung quanh...

Giấy phép mở bán là văn bản pháp lý được cấp cho chủ đầu tư khi dự án đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ về tài chính đối với nhà nước cũng như hoàn thành các công trình cơ sở hạ tầng và đủ điều kiện được bán cho khách hàng hay nhận góp vốn từ các nhà đầu tư.