TP.HCM kiểm soát tình trạng sốt giá bất động sản

(TPHCM) UBND TP vừa ban hành văn bản 2307/UBND-ĐT về việc thực hiện chính sách nhà ở và thị trường bất động sản năm 2021 của Ban Chỉ đạo TW về chính sách nhà ở và thị trường BĐS.

Hình minh họa

Qua đó, TP yêu cầu Sở Xây dựng đánh giá, điều chỉnh, bổ sung các chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở bảo đảm phù hợp với tình hình phát triển và nhu cầu thực tế của Thành phố. Đồng thời nắm bắt sát sao thông tin, diễn tiến của thị trường để xử lý kịp thời, làm ổn định thị trường, tuyệt đối không để xảy ra tình trạng "đột biến giá" BĐS trên địa bàn như đã xảy ra tại một số địa phương khác trên toàn quốc trong thời gian vừa qua.

Sở Xây dựng cũng được yêu cầu nâng cao công tác thanh kiểm tra trong việc thực hiện quy định đầu tư và kinh doanh bất động sản. Kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm trong việc thực hiện quy định đã ban hành. Đặc biệt, chú trọng kiểm tra, rà soát và công bố thông tin công khai các dự án đang bị chậm tiến độ do các lý do như vướng mắc về pháp lý, do vi phạm quy định xây dựng; các dự án không chưa có bảo lãi của ngân hàng, dự án chưa được nghiệm thu chất lượng công trình, dự án chưa được cấp phép mở bán ...

Hình minh họa

Đối với việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, Thành phố cũng yêu cầu tiếp tục đẩy mạnh, hướng dẫn từng địa phương lập, duyệt, công bố kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn.

Ngoài ra Sở Tài nguyên và Môi trường, Công An Thành Phố cũng được giao tăng cường thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm, kịp thời các vi phạm trong thực hiện các quy định về quản lý sử dụng đất trên địa bàn; tăng cường theo dõi công tác quản lý vận hành, phòng chống cháy nổ tại các tòa nhà chung cư...

Xem thêm: Bảng giá nhà đất tại TP.HCM các năm.

Sở dĩ chính quyền luôn cố gắng tìm cách kiểm soát tốt vấn đề tăng giá bất động sản một cách bất thường, hay sốt giá, vì lo ngại những hệ lụy không tốt đã được minh chứng trong lịch sử.

Khi những cơn sốt đất bùng phát và "nhởn nhơ" đi qua, không những nhiều nhà đầu tư mắc kẹt, không thể bán bất động sản để hoàn vốn đầu tư về mà còn gây ra nhiều hệ luỵ chẳng hạn như cản trở kế hoạch đô thị hoá (theo báo cáo, Việt Nam cần 70 triệu m2 nhà ở đô thị hàng năm), ảnh hưởng tới chính sách thúc đẩy xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp của Chính phủ.

Cũng tại kỳ họp thứ nhất quốc hội khóa XV (tháng 7/2021), Quốc hội đề nghị Chính phủ có kịch bản kiểm soát sốt nóng thị trường bất động sản, chứng khoán và nợ xấu để tránh hệ luỵ cho kinh tế vĩ mô nửa cuối năm. Ông Vũ Hồng [Thanh] - Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội đã đánh giá tình trạng sốt nóng thị trường bất động sản, [chứng khoán] có thể gây hệ luỵ cho kinh tế vĩ mô. Cũng theo ông Thanh, tại nhiều địa phương xảy ra tình trạng sốt đất, đầu cơ đất, nhiễu loạn thông tin quy hoạch đất, nhất là các khu vực vùng ven các đô thị lớn. (theo báo vn[express] ngày 22/7/2021)

Không chỉ tác động đến giá đất tại TP.HCM mà việc sốt đất còn kéo giá bất động sản tại các tỉnh vùng ven TP.HCM tăng đột biến trong thời gian vừa qua.

Theo một báo cáo từ một trang tin bất động sản lớn, tại TP.HCM, thông tin về quy hoạch lên quận tại 5 huyện ngoại thành của TP.HCM đã vô tình khiến giá nhà đất tại các khu vực này nóng sốt liên tục. Cụ thể, tại Cần Giờ, nơi đang diễn ra cơn sốt săn đất "đô thị lấn biển" ghi nhận tăng đến 23% chỉ trong vài tháng ngắn ngủi. Tại 4 huyện còn lại của Thành phố là Bình Chánh, Củ Chi và Nhà Bè đều có giá tăng trung bình tương đối cao từ 15- 20%.

Ở khu vực các tỉnh lân cận thành phố là Đồng Nai và Bình Dương cũng có giá đất nền nhảy múa theo biến động sức mua. Tại Đồng Nai, TP. Biên Hòa, các giao dịch đất nền nhà phố được chào bán với giá tăng hơn 15% so với cuối năm 2020. Tương tự, khu vực Nhơn Trạch, giá đất nền cũng nhích thêm đến trên 15%. Tại Bình Dương, 2 đơn vị hành chính có giao dịch nhà đất cao nhất là Tân Uyên và Thị trấn Dầu Tiếng có giá giao dịch cao hơn từ 7% đến 16% so với 3 tháng trước đó. Đặc biệt, giá đất nền tại huyện Bàu Bàng có nơi tăng đến gấp đôi, dẫn đầu mức tăng của khu vực.

Cập nhật 28/7/2021.

Điển hình như tại Đà Nẵng trong 6 tháng đầu năm 2021, giá nhà đất đã bắt đầu tăng từ 5 đến 7%, có khu vực tăng đến 10% so với thời kỳ “rớt đáy” năm 2020. Nhất là khi có thông tin về một loạt các dự án được "cởi trói" và triển khai cũng như các chính sách kích thích tăng trưởng. Tuy nhiên, hệ lụy từ những cơn “sốt ảo” giá đất năm 2019 khiến nhiều người ôm nợ. Các chuyên gia BĐS ở Đà Nẵng cho rằng, cần phải minh bạch các thông tin để kiểm soát giá đất.

Cập nhật 11/8/2021.

Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HOREA) cũng có một số đề xuất về áp dụng các loại công cụ và chính sách trong đó có các đề xuất về thuế để kiểm soát tốt hơn tình trạng sốt đất. Cụ thể như sau:

Thuế chống đầu cơ nhà đất

HoREA đề xuất đánh áp thuế thu nhập với mức cao đối với những thương vụ mua bán nhà đất ngay sau khi được tạo lập. Việc này có thể giải quyết được trường hợp lướt sóng nhưng vẫn không ảnh hưởng đến đối tượng có như cầu mua bán thật.

Đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất

Dựa trên nguyên tắc người sở hữu nhà đất dùng để ở thì chịu mức thuế thấp nhất. Sở hữu nhiều nhà đất mà không dùng để ở, hoặc không sử dụng để sản xuất, kinh doanh, thì chịu mức thuế suất lũy tiến tùy theo số lượng nhà đất sở hữu.

Đánh thuế cao việc chậm đưa đất vào sử dụng

Hiện nay, pháp luật về đất đai quy định người sử dụng đất được phép gia hạn sử dụng và phải nộp bổ sung khoản tiền trong thời gian được gia hạn nhưng chế tài này chưa đủ sức răn đe, chưa ngăn chặn tình trạng chậm đưa đất vào sử dụng. Vì thế sắc thuế này sẽ áp dụng trên hành vi của người sử dụng đất chậm đưa đất vào sử dụng, với thuế suất cao nhằm triệt tiêu ý chí găm giữ đất, chậm đưa đất vào sử dụng và để chống đầu cơ đất đai.

Thuế đánh trên giá trị nhà đất

Theo quy định, người sở hữu nhà chưa phải nộp thuế tài sản nhà ở, mà mới chỉ phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ở mức rất thấp. Hiệp hội đề xuất thay thế thu tiền sử dụng đất bằng thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở, với thuế suất rõ ràng, vừa góp phần làm giảm giá thành dẫn đến làm giảm giá bán nhà, vừa minh bạch và loại trừ cơ chế "xin - cho" hiện nay.

Cập nhật 8/2/2022:

Bong bóng bất động sản là kịch bản sẽ khó xảy ra song tình trạng "sốt giá" ở một số địa phương lại có thể tái diễn.

Đó là một trong nhận định trong báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng. Theo báo cáo này, nền kinh tế có sự giảm phát do ảnh hưởng của đại dịch nhưng giá bất động sản, nhà ở, đất nền vẫn liên tục tăng từ đầu năm. Tính đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5 - 7%, giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15 - 20%, giá đất nền tăng 20 - 30% so với thời điểm cuối năm 2020.

Tổng hợp đến cuối năm 2021, số lượng nhà ở đưa ra giao dịch trên thị trường nhưng còn tồn trong năm 2021 ước tính khoảng 2.286 căn hộ. Lượng tồn kho bất động sản năm 2021 ít hơn nhiều so với năm 2020 (năm 2020 khoảng 9.000 căn).

Lượng tồn kho bất động sản năm 2021 giảm so với năm 2020 nguyên nhân một phần do nguồn cung hầu hết các phân khúc bất động sản mới của thị trường đều hạn chế. Nhìn chung, các phân khúc như căn hộ bình dân, căn hộ trung cấp, nhà ở riêng lẻ và đặc biệt là đất nền đều được hấp thụ tốt và tính thanh khoản cao, hầu như không phát sinh tồn kho.

Theo Bộ Xây dựng, tại thời điểm cuối quý I, đầu quý II/2021 đã xảy ra hiện tượng tăng giá đột biến, thậm chí "sốt giá" đất nền tại một số địa điểm ở một số địa phương vùng ven Thủ đô Hà Nội như Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (45%), một số điểm thuộc các tỉnh Hòa Bình (tăng 46%), Bắc Ninh ( tăng 20%), Hưng Yên (tăng 26%) và ngoài ra, có nhiều nơi như Thanh Hóa, TP. Thủ Đức, huyện Cần Giờ của TP. Hồ Chí Minh; TP. Biên Hòa, các huyện Nhơn Trạch và Long Thành của tỉnh Đồng Nai,…cũng ghi nhận hiện tượng giá đất nền tăng rất nhanh trong thời gian ngắn.

Hiện tượng tăng giá đất nền "nóng" cục bộ cũng nhanh chóng hạ nhiệt sau khi Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường có các văn bản chỉ đạo để chính quyền địa phương kịp thời đưa ra các thông báo cảnh báo cũng như công khai các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất trên địa bàn như thông tin quy hoạch sân bay Téc-níc tại Bình Phước, quy hoạch hành chính huyện Thủy Nguyên tại Hải Phòng, điều chỉnh bảng giá đất tại Đà Nẵng...

Đánh thuế để chống đầu cơ
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, kể từ năm 2017 thị trường BĐS lặp đi lặp lại nhiều đợt sốt đất, nhất là cơn sốt đất xảy ra liên tiếp trên diện rộng hiện nay, gây ra nhiều hệ quả tiêu cực, làm mất cơ hội tạo lập nhà ở của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp ở đô thị... Khi những cơn sốt đất chóng vánh qua đi, nhiều nhà đầu tư sập bẫy đã bị thua lỗ nặng, nhiều khu đất bị bỏ hoang vì đa số người mua là giới đầu cơ, đầu nậu. Không những thế, các cơn sốt đất ảo, giá thường cao hơn so với giá trị thật đã gây khó khăn trong việc thu hút các nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư lớn khi họ khó khăn trong đền bù. Trong khi đó, thời gian qua có đến 60 - 70% khách hàng mua nhà tại TP.HCM là để đầu tư hoặc đầu cơ. Đối với các dự án đất nền vùng ven, có đến gần 100% người mua không để ở do đối tượng mua toàn ở các TP lớn trong khi các dự án còn rất lâu mới hoàn thiện cơ sở hạ tầng. Do đó, để hạ giá BĐS, hạn chế đầu cơ, ông Lê Hoàng Châu đã nhiều lần đề xuất Thủ tướng Chính phủ xem xét áp dụng mức thuế suất rất cao nếu bán, chuyển nhượng lại nhà đất trong năm đầu tiên và giữ mức thuế suất cao trong năm thứ hai, thứ ba. Các trường hợp bán, chuyển nhượng nhà đất sau khi tạo lập được 3 năm hoặc chứng minh được nhu cầu bán, chuyển nhượng nhà đất là chính đáng thì áp dụng thuế suất bình thường. Những cá nhân, tổ chức có sở hữu nhiều BĐS mà không đưa đất vào sản xuất, kinh doanh, không đưa vào ở thì chịu mức thuế suất lũy tiến tùy theo số lượng nhà đất sở hữu. Với người chậm đưa đất vào sử dụng cũng bị đánh thuế cao nhằm triệt tiêu ý chí găm giữ đất, chống đầu cơ đất đai. Trong trường hợp thị trường BĐS bị đầu cơ thì có thể áp dụng thuế suất rất cao để triệt tiêu ý chí đầu cơ này.

Tuy nhiên, hiện cũng có khá nhiều ý kiến kêu gọi thận trọng khi đánh thuế vì có thể tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Lãnh đạo một công ty địa ốc đang phát triển dự án tại khu Đông TP HCM cho biết, trước khi tính đến việc đánh thuế tài sản, cơ quan quản lý nhà nước nên cân nhắc điều chỉnh đúng đối tượng và trúng mục tiêu, đảm bảo đánh thuế công bằng. Thuế là công cụ giúp thị trường ổn định, phát triển tốt hơn nên cần xây dựng lộ trình tiếp cận từng bước, không nên tạo cú sốc đột ngột khiến thị trường triệt tiêu cơ hội phát triển.

"Thuế tài sản hướng đến mục tiêu chống đầu cơ nhưng không nên kìm hãm hoạt động đầu tư phát triển vì thị trường địa ốc nóng (sốt) hay chuyển lạnh (đóng băng) sẽ ảnh hưởng dắt dây theo hàng chục ngành nghề liên quan", ông này khuyến nghị.

Trong khi đó, tổng giám đốc một công ty tư vấn bất động sản có trụ sở tại quận 1 quan ngại, nếu xuất hiện thêm các loại thuế mới thu hàng năm trong khi chưa giải quyết bất cập tiền sử dụng đất khá cao (thu một lần), có thể vấp phải phản ứng của người mua nhà vì họ vừa phải nộp tiền sử dụng đất vừa phải nộp thuế tài sản. Việc đánh thuế tài sản cũng sẽ đẩy giá nhà ở trên thị trường tăng lên do các chi phí thuế thường bị cộng dồn vào giá thành sản phẩm, người mua sau cùng sẽ phải gánh khoản này.

Hàng chục năm quan sát thị trường bất động sản, ông Võ dự báo việc đánh thuế nhà và tài sản vẫn sẽ khó thực hiện ngay vì sự giằng co này đã diễn ra cả thập kỷ. Bởi nếu xét theo nhóm lợi ích, những người có nhiều đất, vốn là những người ở thế mạnh, hoặc là đại gia, hoặc là người có quyền lực... sẽ cản trở quá trình cải cách thuế này.

Ông Châu cũng khuyến nghị, để việc đánh thuế nhà và tài sản đạt được đồng thuận cao, nhà nước cần sâu sát từng trường hợp điển hình. Ông Châu liệt kê một số phương án: đánh thuế chống đầu cơ nghĩa là tăng thuế suất nếu mua bán nhanh và giảm thuế suất nếu đưa vào sử dụng lâu dài; chặn lướt sóng bằng cách dùng nghiệp vụ ngân hàng giảm tỷ lệ cho vay.

Không chỉ đánh thuế sở hữu nhiều nhà đất mà còn đánh thuế trên giá trị tài sản (kết hợp định tính bằng giá trị với định lượng bằng số lượng). Ngoài ra, nhà nước cũng cần đánh thuế cao việc chậm đưa đất vào sử dụng, là một trong những thủ phạm đẩy giá bất động sản tăng cao thời gian qua. "Thuế nhà và tài sản nếu vận dụng hợp lý, có thể giúp thị trường bất động sản minh bạch, phát triển bền vững, là lực đỡ quan trọng cho nền kinh tế", ông Châu nói.

Chiều 14/3/2022, trong thông cáo phát đi, Bộ Tài chính cho biết hiện chưa có chủ trương xây dựng dự thảo Luật đánh thuế nhà đất.

Trong văn bản ngày 24/2 gửi các bộ, ngành, địa phương, Bộ Tài chính có đề cập một số nội dung để đánh giá, rà soát lại một số Luật, theo nhiệm vụ được Thủ tướng giao chủ trì. Cụ thể trong văn bản đó, Bộ đề cập việc "có gộp Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hay không và bổ sung đánh thuế với nhà, nghiên cứu xây dựng luật thuế tài sản hay bất động sản".

Tuy nhiên, trong thông cáo phát đi chiều 14/3, Bộ Tài chính khẳng định chưa có "bất kỳ chủ trương nào" về việc xây dựng một luật riêng về đánh thuế tài sản.